Контактная информация:
email: advocatcons@gmail.com
Тел.: (057) 737-22-53, (057) 756-53-12
Учредитель и издатель - ЧП "Виктореал"
61052, г. Харьков, ул. Карла Маркса, д. 38-ж
Адрес редакции: 61140, г. Харьков, проспект Гагарина, 41/2, 2 этаж.

Далеко не всегда есть возможность и потребность приобрести необходимое средство производства. На помощь в таком случае и приходит договор аренды: и производственный процесс не остановлен, и оборотные средства сохранены. Итак, учитывая распространенность этого вида правочина, познакомимся с ним ближе. В частности, разберемся в форме договора аренды, его существенных условиях, рассмотрим основания для его расторжения и уделим внимание документальному оформлению передачи имущества по договору.

Правовое поле

  Арендные отношения урегулированы одновременно радом законодательных актов. Причем каждый из них по-своему подходит к решению тех или иных вопросов (например, относительно перечня существенных условий). И дабы правильно урегулировать спорные моменты при заключении договора или при его выполнении, руководствоваться надо следующими постулатами.

  1. Предписания ГКУ применяют в случае, когда одна из сторон договора — физическое лицо. Причем если последнее зарегистрировано в качестве физического лица — предпринимателя (далее — ФЛП), то в отношениях, где оно будет числиться как ФЛП, преимущества у ХКХ а где как обычный гражданин — ГКУ.(Договор аренды в ГКУ именуется договором найма. Разницы между этими терминами никакой, значит, все выводы, сделанные для аренды в этой статье, распространяются в одинаковой степени и на правоотношения по найму.)

  2. К договорам, заключенным между юридическими лицами или ФЛП, применяют нормы ХКУ К вопросам, не урегулированным ХКХ применяют нормы ГКУ

  3. Договор аренды государственного или коммунального имущества (независимо от субъектного состава соглашения) заключают с учетом предписаний Закона № 2269.(Специфику договоров аренды государственного (коммунального) имущества в данной статье мы не будем рассматривать.)

  4. Если предмет договора — земля, то путеводителем в этом случае должен быть Закон № 161. Аналогично решают вопросы и относительно других специальных объектов аренды.

Суть арендных отношений

  Несмотря на разнообразие легальных дефиниций этого термина, все они сводятся к одному: аренда — это основанное на договоре срочное платное пользование имуществом (ст. 759 ГКУ, ст. 283 ХКУ). Таким образом, кто бы ни был стороной этого договора и что бы ни выступало его предметом, но данным соглашениям всегда сопутствуют следующие черты:

  — оплатность (иначе это уже ссуда (см. ст. ст. 827-835 ГКУ));

  — срочность — по договору аренды имущество передается только на определенный срок, по истечении которого арендодатель обязан вернуть его согласно условиям договора.

  По своей правовой природе этот правочин — двустороннее соглашение, то есть определенным набором прав и обязанности наделены одновременно обе стороны — как арендатор, так и арендодатель (об этом будет сказано далее).

  Особый вид аренды — аренда жилья с выкупом. По этому договору одна сторона — предприятие-арендодатель передает другой стороне — физическому лицу (арендатору) жилье за плату на длительный (до 30 лет) срок, по истечении которого или досрочно, при условии полной уплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора (ст. 8101 ГКУ). Специфика же этого соглашения: арендодатель получает право собственности на предварительно выбранное арендатором жилье именно в целях дальнейшей передачи такого жилья в долгосрочную аренду с выкупом такому лицу.

Обратите внимание!

 

  Порядок заключения и выполнение такого договора урегулирован Порядком № 274  

 Договор аренды: форма и содержание

  У договоров аренды определенные специфические черты, на которых и остановимся.

 

 О Форма договора. Договор аренды независимого от его субъектного состава и арендованного объекта всегда требует письменной формы. А вот что касается нотариального удостоверения и госрегистрации, то здесь, как говорится, есть варианты.

  Не обойтись без нотариуса при заключении договора аренды следующих объектов:

  — транспортных средств при участии физического лица (ч. 2 ст. 799 ГКУ);(В случае, если одна из сторон уклоняется от визита к нотариусу, при условии, что вы письменно согласовали все существенные условия договора и начали его выполнение, тогда поход к нему можно заменить визитом в суд)

  — зданий, других капитальных сооружений и их частей (кроме аренды жилья) при условии заключения договора на 3 и более лет (ст. ст. 793, 811 ГКУ);

— жилья с выкупом (ч. 2 ст. 811 ГКУ).

  В остальных случаях, в том числе при аренде земельного участка, визит к нотариусу — дело сугубо добровольное и решается по договоренности сторон (ст. 209 ГКХст. 14 Закона № 161). Обратите внимание: несоблюдение формы договора в указанных ситуациях влечет за собой его ничтожность (ч. 1 ст. 220 ГКУ),то есть недействительность исходя из норм закона.

  Определил законодатель и случаи, когда договор аренды обязательно подлежит государственной регистрации:

  — зданий, других капитальных сооружений и их частей при условии заключения договора на 3 и более лет (ст. ст. 794,811 ГКУ);

— жилья с выкупом (ч. 3 ст. 811 ГКУ);

— земли (ст. 18 Закона № 161). Пренебрегать этими прописными истинами не следует, ибо договор будет считаться незаключенным (ст. 210 ГКУ).

 О Предметом договора аренды могут выступать индивидуально определенные непотребляемые вещи (т. е. вещи, которые сохраняют свой первоначальный вид при неоднократном использовании) и имущественные права (ч. ч. 1, 2 ст. 760 ГКУ).

  Согласно ст. 765 ГКУ арендодатель обязан передать арендатору имущество в пользование немедленно или в срок, установленный договором найма. Если арендодатель не соблюдает этих обязанностей, арендатор в соответствии со ст. 766 ГКУ вправе по своему выбору: .

  1) требовать от него передачи имущества и возмещения убытков, нанесенных задержкой;

  2) отказаться от договора аренды и, опять же, требовать возмещения нанесенных ему убытков.

 О Плата за пользование — одна из неотъемлемых составляющих договора аренды. Ее форму и периодичность внесения закрепляют в договоре по договоренности сторон. Иными словами, вносить ее в денежной или натуральной формах, ежедневно или ежеквартально — решать именно сторонам (ч. 3 ст. 286 ХКУ ч. ч. 2,5 ст. 762 ГКУ). Если же периодичность платежей в договоре не указана, плату за пользование вносят ежемесячно.

  Как быть, если размер арендной платы в договоре не зафиксирован? ГКУ и ХКУ по-разному решают этот вопрос. Согласно ч. 1 ст. 762 ГКУ размер платы будут определять с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение. Иными словами — по обычным ценам, сложившимся на рынке для подобного предмета. Вместе с тем согласно ХКУ размер арендной платы — существенное условие такого договора (ч. 1 ст. 284, ч. 3 ст. 180 ХКУ). А ее отсутствие свидетельствует о том, что договор не заключен, то есть об отсутствии договора как такового.

  За время, в течение которого арендатор не мог использовать имущество из-за обстоятельству за которые он не отвечает, арендную плату не уплачивают (ст. 762 ГКУ).

 О Срок действия договора. Для большинства договоров аренды никаких ограничений в этой части не установлено, поэтому стороны самостоятельно согласуют их между собой. Исключение из этого золотого правила — аренда земли, срок действия договора которой не должен превышать 50 лет (ст. 19 Закона № 161).

  Если договор заключен без указания срока — считают, что он заключен на неопределенный срок, а для аренды жилья — на 5 лет. Если же любая из сторон захочет досрочно прекратить договорные обязательства, она должна предупредить своего контрагента за месяц, а при найме недвижимого имущества — за 3 месяца (если иной срок не предусмотрен договором) до момента прекращения договора (ст. 763 ГКУ).

 0 Существенные условия. Напомним, что любой договор считается заключенным (и договор аренды не исключение), если стороны достигли согласия по всем его существенным условиям. Существенными являются условия, признанные таковыми по закону или необходимые для договоров данного вида, а также условия, по которым по требованию одной из сторон должно быть достигнуто согласие (ст. 180 ХКХ ст. 638 ГКУ). Для договора аренды такими условиями считают:

  — объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации);

  — срок, на который заключается договор аренды;

  — арендная плата с учетом ее индексации;

  — порядок использования амортизационных отчислений;

  — условия о восстановлении арендованного имущества и о его возврате или выкупе.

  Для некоторых договоров аренды в силу их специфики предусмотрены дополнительные существенные условия. Например, для договора аренды земли существенные условия — целевое назначение земельного участка, сохранение состояния объекта аренды, передача в залог и внесение в уставный фонд права аренды земельного участка, (ст. 15 Закона № 161). Отсутствие какого-либо из его существенных условий — основание для признания договора аренды земли недействительным.

О Пользование арендованным имуществом.

Арендатор обязан использовать полученное имущество по назначению. Иначе арендодатель вправе расторгнуть договор и требовать возмещения нанесенных убытков (ст. 773 ГКУ).

  Арендатор должен поддерживать предоставленную ему вещь в соответствующем состоянии. Поэтому, как правило, в договорах аренды указывают условия относительно проведения текущих и капитальных ремонтов арендованного имущества. Если иное не предусмотрено договором, текущий ремонт за свой счет проводит арендатор, а капитальный — арендодатель (ч. ч. 1,2 ст. 776 ГКУ).

  Текущим считают ремонт, необходимость проведения которого возникает из обычного пользования имуществом. Он направлен на обеспечение или восстановление работоспособности вещи (ее частей) и обычно не увеличивает стоимости арендованного имущества. Примером может служить покраска стен в помещении или замена тормозных колодок в автомобиле.

  Капитальный ремонт предусматривает восстановление существенных частей, элементов имущества в связи с их износом. Он направлен на продление срока эксплуатации вещи (ремонт кровли, перекрытия, капитальный ремонт двигателя).

  Улучшение включает проведение определенных действий, направленных на повышение полезности, комфортности и других качественных характеристик арендованного объекта по сравнению с тем состоянием, в котором он находился до передачи арендатору (например, установка системы кондиционирования в помещении или магнитолы в автомобиле).

  Улучшение арендованной вещи возможно только с разрешения арендодателя (ст. 778 ГКУ). По крайней мере, лишь тогда арендатор вправе требовать возмещения расходов на их проведение или со временем обособить (если это возможно) и оставить их себе. Если же улучшения произведены без согласования с арендодателем и отделить их невозможно — будьте добры оставить их собственнику имущества.

  А вот при ухудшении арендованной вещи по вине арендатора он же обязан за свой счет его устранить. За ухудшения, обусловленные нормальным износом или упущениями арендодателя, арендатор не отвечает (ст. 779 ГКУ).

 О Расторжение и прекращение договора. Обычно стороны не вправе отказаться от договора аренды в одностороннем порядке (ст. 291 ХКХ ст. 615 ГКУ). Однако существуют исключения, когда одна из сторон может требовать расторжения договора.

  Так, арендодатель имеет на это право в случаях, создающих угрозу для целостности принадлежащего ему имущества, в частности, когда арендатор:

  1) пользуется имуществом вопреки договору или его назначению;

  2) без разрешения передал имущество в пользование другому лицу;

  3) своим халатным поведением создает угрозу повреждению имущества;

  4) не приступил к капремонту имущества (при условии, что на него была возложена такая обязанность) (ст. 783 ГКУ).

  Наделен таким правом и арендатор — в случае, если арендодатель:

  1) передал имущество, которое по качеству не соответствует условиям договора и его назначению;

  2) не исполняет обязанностей относительно проведения капремонта имущества (ст. 784 ГКУ).

  Причем свои требования обе стороны могут выдвинуть и как последнее китайское предупреждение и предоставить время для устранения недостатков, и непосредственно в судебном порядке.

  Дополнительное основание для "расставания" — невнесение арендатором платы за пользование вещью в течение трех месяцев подряд. Тогда арендодатель вправе отказаться от договора найма и требовать возврата вещи, а договор считается расторгнутым с момента получения арендатором такого уведомления.

 Действуют в этом случае и более объективные основания для прекращения договора: истечение срока договора, смерть физлица-арендатора или при ликвидации юридического лица — арендодателя либо арендатора, выкуп объекта аренды или его уничтожение (ст. 781 ГКУ ст. 291 ХКУ).

  Хотя этот перечень не универсален. Например, основанием для прекращения договора аренды земли может быть невыполнение одной из сторон любой обязанности, возложенной на нее ст. 24 и ст. 25 Закона № 161. В качестве таковых — неуведомление арендодателем об особых свойствах и недостатках земельного участка, которые в процессе его использования могут повлечь экологически опасные последствия для окружающей среды или привести к ухудшению состояния самого объекта аренды или же если арендатор не приступил к использованию земельного участка в сроки, обусловленные договором.

Документальное сопровождение аренды

  Арендодатель обязан передать арендатору вещь в комплекте и состоянии, соответствующих ее назначению и условиям договора. Проверить исправность вещи в присутствии наимодателя в интересах арендатора, ведь последний несет риск наступления всех неблагоприятных последствий в связи с использованием такого имущества (ст. 767 ГКУ). Результаты такой проверки фиксируют в акте приемки-передачи.

  В случае, если предмет договора аренды представляет собой большой или технически сложный объект, для арендатора-юрлица вполне оправдано создать комиссию для приемки имущества в аренду, а физическому лицу — привлечь эксперта. Поскольку типовой формы такого акта не существует, за основу можно взять форму 03-1 " Акт приемки-передачи (внутреннего перемещения) основных средств", утвержденную приказом № 352 (конечно, переделанную под аренду). Кстати, такой же документ придется оформить и при возврате объекта аренды арендодателю.

  Акт составляют не менее чем в двух экземплярах: по одному для каждой из сторон. Если в аренду передается несколько объектов основных средств, на каждый из них составляют отдельный акт приемки-передачи. Общим актом разрешена приемка нескольких объектов основных средств только относительно хозяйственного инвентаря, инструментов, оборудования, если эти объекты однотипные, с одинаковой стоимостью и приняты в одном календарном месяце. Вот в целом и все, что касается документального оформления.

Вывод