Адвокат Консалтинг

Написать новость

Вы можете отправить Ваш материал нам, который вскоре появится на наших страницах


> подробнее

Адвокаты

Список адвокатов, готовых помочь Вам в любую минуту


> перейти к списку

Риэлторы

Список риэлторов, которые могут предоставить Вам свои услуги


> перейти к списку

Наши вакансии

Газета "Адвокат-консалтинг" объявляет конкурс на должность


> подробнее

Наша газета

pdf-архив номеров нашей газеты


> подробнее

Видео


Выделение земельного участка бесплатно



Клуб юристов




Официальное обращение




ГрузчикиГрузчики Харьков

Квартирные и офисные Грузчики Харьков

Купить упаковку






Риск: «недостройное дело»
Категория: Строительство

altПокупка объекта незавершенного строительства сопряжена с рядом рисков
 
Александра ФЕДОТОВА  Специально для «Юридической практики»
 
Одним из объектов гражданских прав, как известно, являются недвижимые вещи (статьи 177, 181 Гражданского кодекса (ГК) Украины). Объекты незавершенного строительства — специфические объекты недвижимости. Их особенность заключается в том, что до завершения строительства лицо считается собственником материалов, оборудования, которые были использованы в процессе строительства, а не самого объекта недвижимости (часть 3 статьи 331 ГК Украины).
 
Упомянутая норма не указывает момент; с которого строительство считается завершенным, то есть когда объект приобретает статус недвижимости. Общепринятым мнением считается, что завершением строительства является прием объекта в эксплуатацию.
 
Ожившая норма
 
Так, в соответствии с частью 3 статьи 331 ГК Украины в случае необходимости собственник материалов и оборудования, которые используются в процессе строительства, может распорядиться объектом незавершенного строительства при условии, если зарегистрирует право собственности на такой объект. Указанная норма гласит, что такая регистрация может быть проведена на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, которые содержат описание объекта незавершенного строительства.
 
Следует отметить, что довольно длительный период эта норма была «мертвой», поскольку не был установлен порядок ее реализации. На сегодняшний день такой порядок существует, он закреплен в разделе IV Временного положения о порядке госрегистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество в редакции приказа Минюста Украины от 28 июля 2010 года № 1692/3 (Временное положение).
 
В случае совершения последующих трансакций с объектами незавершенного строительства госрегистрация права собственности на такой объект проводится с учетом требований пп. 4. 2 и 4. 3 Временного положения. Из этого следует, что для регистрации прав собственности на приобретенный объект незавершенного строительства покупатель должен подать документы, подтверждающие его право на земельный участок, на котором находится объект, а также разрешительную документацию.
 
Сразу после заключения договора купли-продажи у покупателя не будет документов, подтверждающих права на землю.
 
Несмотря на то что в соответствии со статьей 120 Закона Украины к лицу, которое приобрело недвижимость, переходит право на землю под данным объектом, на практике это не так. Норму о том, что права на землю возникают с момента их госрегистрации (в настоящий момент регистрации земельного участка), никто не отменял (статья 125 Земельного кодекса (ЗК) Украины). Более того, эту норму категорически нельзя отменять. При этом договор купли-продажи объекта недвижимости не является правоустанавливающим документом на землю, и на его основании зарегистрировать участок на нового собственника объекта незавершенного строительства нельзя.
 
Если объект незавершенного строительства находится на земельном участке, пребывающем в собственности у продавца объекта незавершенного строительства, то проблема будет лежать только в плоскости ускорения регистрации земельного участка. А если продавец был арендатором, или, еще хуже, постоянным пользователем земельного участка, ситуация усложняется.
 
Беззащитный покупатель
 
Чтобы у покупателя возникло право аренды на земельный участок, он должен заключить договор аренды. Как известно, право аренды фактически было приравнено к вещному, но не до конца. Закон Украины «Об аренде земли» (статьи 16, 30) и ГК Украины (статья 792) изменены не были. Учитывая это, в настоящий момент для расторжения договора аренды с продавцом и заключения договора аренды земли с покупателем необходимо согласие арендодателя.
 
Если земля находится в частной собственности, проблем быть не должно — договор можно «перезаключить» одновременно с заключением договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. А если земельный участок является объектом государственной собственности, то решения уполномоченного органа можно ждать годами. Что же касается права постоянного пользования, то в 99 % оно вообще не может быть переоформлено на покупателя, поскольку субъектный состав таких правообладателей существенно ограничен (часть 2 статьи 92 ЗК Украины). В таком случае собственник объекта незавершенного строительства может либо выкупить участок под ним, либо арендовать.
 
Также покупатель должен переоформить разрешительные документы на строительство объекта. В свете последних изменений действующего законодательства в строительной сфере сделать это будет легче, чем ранее, однако потребует времени.
 
Вот и получается, что покупатель, который приобрел объект незавершенного строительства, может длительный срок не иметь возможности зарегистрировать право собственности на указанный объект. Пока он будет заниматься оформлением необходимых документов для регистрации права собственности, на объект по обязательствам продавца может быть наложено обременение. Такая практика существует. В этом случае БТИ, даже при наличии полного комплекта документов, в регистрации права, скорее всего, откажет (хотя такой отказ будет незаконным (подпункты 3. 1, 3. 5 Временного положения)). В результате покупатель вынужден будет искать правды в суде.
 
Стоит отметить, что нормы Временного положения, требующие осуществления регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по процедуре первичной регистрации, не соответствуют части 3 статьи 331 ГК Украины.
 
Так, часть 3 статьи 331 ГК Украины говорит именно о первичной регистрации права на объект незавершенного строительства. После того как право собственности на объект было зарегистрировано, он, в понимании части 3 статьи 331 ГК Украины, является объектом недвижимости, а не совокупностью материалов, оборудования и работ, то есть и право собственности на него должно быть зарегистрировано без подачи правоустанавливающих документов на землю и разрешительных документов на строительство. Исключением будут только те случаи, когда новый собственник продолжил строительные работы, но тогда все необходимые документы у него будут.
 
Процедуру «обновили»
 
С нового года регистрация прав на недвижимое имущество будет осуществляться по новой процедуре, установленной Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденным постановлением КМУ от 22 июня 2011 года № 703, в котором отсутствует указание на то, что регистрация права собственности при последующих трансакциях проводится в том же порядке, что и первичная регистрация прав на объект незавершенного строительства (статьи 72—77).
 
Напоследок хочется отметить, что мы зарегистрировали права на объекты незавершенного строительства без переоформления на покупателя прав на землю и разрешительной документации, однако далось это не без труда.
 
ФЕДОТОВА Александра — партнер, адвокат, руководитель практики недвижимости и земельного права ЮФ «Спенсер и Кауфманы», г. Киев
 
ОСОБЕННОСТИ РЕГИСТРАЦИИ
 
Доказательства права на недострой
Так, при регистрации возникновения, перехода или прекращения прав собственности на объект незавершенного строительства заявитель должен подать документы, которые удостоверяют право на земельный участок, разрешение на выполнение строительных работ или копию документа, подтверждающего факт уведомления инспекции государственного архитектурно-строительного контроля о начале выполнения работ (подпункты 4. 2, 4. 3 Временного положения).

Рейтинг:

Система Orphus



Похожие новости


Комментарии:
 
 generic cialis, 22 февраля 2013 05:15
<a href=http://genericcialisonline20mg.net/>generic cialis online</a> generic cialis online <a href=http://achetercialis40mg.net/>cialis commander</a> achat cialis en france <a href=http://prezzocialisgenerico10mg.net/>comprare cialis</a> cialis <a href=http://comprarcialisgenericosinreceta.net/>comprar cialis </a> cialis 10 mg precio
 
Добавление комментария
[not-wysywyg] [/not-wysywyg]
[not-wysywyg][/not-wysywyg]{wysiwyg}
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить, если не виден код




«    Сентябрь 2019    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30 

Популярное
  • В Харькове несколько судей "отдали под суд" Высшей рады правосудия
  • Китай инвестирует 280 миллиардов долларов в нефтегазовую отрасль Ирана
  • Пересылка посылок в пределах Украины вырастет на 22,7%
  • Щодо нежитлового приміщення (кав’ярні), розміщеної за адресою: вул. Ярослава Мудрого, 2
  • Как открыть бизнес с помощью торговых онлайн-площадок. Три кейса украинских предпринимателей
  • УЧАСТЬ АДВОКАТА В ІНШОМУ ПРОЦЕСІ – ДОСТАТНЯ ПІДСТАВА ДЛЯ ПЕРЕНЕСЕННЯ СУДОВОГО ЗАСІДАННЯ
  • Первичка или вторичка: где покупать выгоднее
  • Щодо нежитлових приміщень по просп.Московському, 259.
  • НА САЛТОВКЕ С КРЫШИ МНОГОЭТАЖКИ УПАЛ ПАРЕНЬ И ПОГИБ - СОЦСЕТИ
  • СТОЛКНОВЕНИЕ ДЕУ И BMW В ВОЛЧАНСКОМ РАЙОНЕ: ОДИН ПОГИБШИЙ

  • Наш опрос

    Погода в Харькове

    Погода в Харькове

    Курс валют (НБУ)

    Курсы НБУ на сегодня

    Курс валют (средний)

    Курсы наличного обмена на сегодня











    Аудиоролики - Рекламная Студия

    Студия звукозаписи

















    Редакция может не разделять мнение авторов публикаций. Редакция не несёт ответственности за публикации с других сайтов.

    Все права на материалы, находящиеся на сайте www.advocat-cons.info, охраняются в соответствии с законодательством Украины. При любом использовании материалов сайта гиперссылка на www.advocat-cons.info обязательна. По вопросам размещения рекламы или информации на сайте обращаться по телефонам: (057) 737-22-53, 096-114-24-80

    © 2007-2014 Медиагруппа "Адвокат-консалтинг"
    .