Адвокат Консалтинг

Написать новость

Вы можете отправить Ваш материал нам, который вскоре появится на наших страницах


> подробнее

Адвокаты

Список адвокатов, готовых помочь Вам в любую минуту


> перейти к списку

Риэлторы

Список риэлторов, которые могут предоставить Вам свои услуги


> перейти к списку

Наши вакансии

Газета "Адвокат-консалтинг" объявляет конкурс на должность


> подробнее

Наша газета

pdf-архив номеров нашей газеты


> подробнее

Видео


Выделение земельного участка бесплатно



Клуб юристов




Официальное обращение




ГрузчикиГрузчики Харьков

Квартирные и офисные Грузчики Харьков

Купить упаковку






ПРОДАЛИ НЕДВИЖИМОСТЬ: ЧТО С ЗЕМЛЕЙ
Категория: Правовой ликбез

altКого заинтересует нижеприведенное письмо Госкомзема? Всех: продавцов и покупателей недвижимости (юр- и физлиц), нотариусов, суды, территориальные органы Госкомзема и всех-всех-всех. кто работает на рынке недвижимости. Почему? Да потому что Госкомзем попытался наконец-то навести порядок в процессе перехода и переоформления права собственности на землю под объектом недвижимости, право собственности на который переходит к новому владельцу.
 
Известно, что 01. 01. 10 г. ст. 120 Земельного кодекса Украины (далее — ЗКУ) и ст. 377 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ) обрели новое звучание и c тех пор содержат новые (и единственные) правила перехода прав на земучастки под отчуждаемой недвижимостью. Пересказывая кратко и несколько упрощенно, отметим, что изменения сводятся к следующему: права на землю к покупателю недвижимости переходят автоматически независимо от того, заключен ли договор непосредственно в отношении земли
 
Только что заработав, обновленный автопереход, несмотря на свою идейную прогрессивность, породил немало проблем практического плана. Внеся одни изменения, законодатель не учел, что нужно корректировать многое другое. Так, необходимость указания в договорах отчуждения недвижимости кадастровых номеров и площади земучастка, относящегося к недвижимости, буквально заблокировала весь рынок недвижимости, который и без того переживает не лучшие времена. Море замечаний и вопросов вызвало переоформление договоров аренды коммунальной и государственной земли: ведь новые правила совсем не вписываются в ДЕЙСТВУЮЩУЮ процедуру перезаключения договоров...
 
В письме ведомство обсуждает и случаи перехода права собственности на землю, и перехода права пользования (аренды). Именно последние будут интересовать нас больше всего, ведь в переоформлении договора аренды коммунальной земли сейчас немало подводных камней.
 
1. Переход права собственности на землю от продавца недвижимости к покупателю
 
Госкомзем в комментируемом письме (в последнем абзаце) пришел к очень важному выводу, который в анализируемой нами ситуации означает одно: изменения изменениями, но все равно переоформить право собственности на земельный участок можно только на основании прямого соглашения о его отчуждении.
 
Обоснование до смешного простое, но не бесспорное: по Порядку совершения отметки о переходе права собственности1 нотариус "в случае удостоверения гражданско-правового договора об отчуждении земельного участка" (то есть отдельного, другого договора!) делает отметки на акте о праве собственности на землю.
 
Так было и раньше. Но кто кому доктор, что Правительство пока не поменяло свои документы. А между тем ст. 120 ЗКУ таки предусматривает автопереход права собственности на землю уже в момент заключения договора отчуждения недвижимости на ней. Но будьте уверены: теперь на практике все задействованные в продаже лица, в частности нотариусы, стараясь выполнить пояснения Госкомзема, будут отказываться регистрировать переход права собственности без отдельного договора.
 
1 Утвержден постановлением КМ У от 06. 05. 09 г. № 439.
 
НАШ СОВЕТ: в договорах отчуждения недвижимости. в разделе "Предмет договора", пропишите фразу о том, что к покупателю сооружения переходит и право собственности на землю. А в случае возражений напомните нотариусам и другим неугомонным, что ч. 2 ст. 628 ГКУ дает право сторонам заключать смешанные договоры.
 
Это еще не все. В письме Госкомзем делает акцент на наличии документов о праве собственности на землю. И подытоживает: произвести отчуждение недвижимости возможно только при наличии правоустанавливающего документа, который, в свою очередь, определяет размеры земельного участка и присвоение кадастрового номера. Требование о последнем еще понятно — ч. б ст. 120 ЗКУ гласит, что кадастровый номер участка является существенным условием договора отчуждения недвижимости. А вот вопрос площади возникает, разве что когда выделяют часть из земли, на которой размещается недвижимость. Ибо когда есть акт. то площадь в нем уже очерчена. Наверное, это сигнальное требование: мы уже слышали о требованиях указывать в договоре отчуждения недвижимости площадь участка под ней. Требования безосновательны: площадь была бы нужна, если бы речь шла о переходе в собственность покупателя части земли. Однако поскольку обычно акт о праве собственности на землю у продавца есть, то сведения о площади не столь принципиальны. Все равно покупателю перейдет вся земля по акту.
 
2. Переоформление нрава аренды на земли коммунальной собственности
 
Позицию Госкомзема мы поддерживаем: поскольку договоры аренды земельных участков государственной или коммунальной собственности заключают на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или местного самоуправления, то для прекращения права пользования и расторжения такого договора со "старым" собственником недвижимости следует принять надлежащее решение и заключить договор о расторжении договора аренды земельного участка.
 
Такие выводы следуют из того, что обновленная ст. 120 ЗКУ в части перехода права аренды на коммунальные и государственные земли в реальности вступает в спор со многими другими положениями законодательства в этой сфере. Масла в огонь подливают изменения в ст. 7 Закона Украины "Об аренде земли" от 06. 10. 98 г. № 161-ХIV. Там указано, что по договору, предусматривающему приобретешь права собственности на жилой дом. здание или сооружение, "прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка". Столь абсурдное, с точки зрения юристов, правило (когда договор между одними сторонами прекращает договор между другими) противоречит общим традициям перезаключения и переоформления подобных договоров, в частности ст. 654 ГКУ ст. 124 ЗКУ
 
Поэтому мы разделяем мнение о том. что переход права аренды в нашем случае возможен после принятия соответствующего решения органами власти, которые выступают арендодателями, и заключения нового договора аренды с новым собственником недвижимости. Иное дело, что процедура достаточно длительная. И уж очень часто органы местного самоуправления медлят.
 
Впрочем, прогнозируем: если власть будет тянуть кота за хвост, за расторжением и заключением договоров аренды поток людей хлынет в суды. Первые прецеденты уже есть. Но предупреждаем: что у Фемиды свое видение каждого случая (прецедентного права у нас, как известно, нет). Поэтому обещаем уже в ближайших номерах рассказать читателям, как заставить органы местного самоуправления переоформить аренду.
 
Сейчас советуем в договорах аренды предусматривать незамедлительное их прекращение в случае продажи недвижимости, расположенной на арендованной земле (знаем, что многие такие нормы прописывали и ранее). Это снимет немало вопросов, в том числе: кто должен платить за использование земли и отвечать перед налоговой за неуплату.

Рейтинг:

Система Orphus



Похожие новости


Комментарии:
Добавление комментария
[not-wysywyg] [/not-wysywyg]
[not-wysywyg][/not-wysywyg]{wysiwyg}
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить, если не виден код




«    Январь 2022    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31 

Популярное
  • Чиновники Терехова витратять ще 44 мільйона на капітальний ремонт Новобаварського скверу, який відкрили в жовтні цього року
  • Черниговский депутат насмерть сбил велосипедиста и пытался скрыться
  • В ДТП на Клочковской пострадал пешеход
  • Дорогой газ, инфляция и продовольственный кризис: какие угрозы несет в себе 2022-й год для мировой экономики
  • Дом на Динамовской не будет портить вид на колесо обозрения, - Терехов
  • Замминистра образования уволился после фото с "помощницей" и ее декольте
  • От плюс 30% до минус 20%. Как инвесторы сначала взвинтили цены на квартиры в Киеве, а теперь их обваливают
  • В центре Харькова горело студенческое общежитие. Спасатели эвакуировали больше ста человек. Фото
  • В Харькове на ходу загорелся трамвай: спасатели боролись с огнем более 2 часов (фото, видео)
  • Лазебная призвала украинцев накапливать на старость: достойных доходов в пожилом возрасте не будет

  • Наш опрос


    Курс валют (НБУ)

    Курсы НБУ на сегодня

    Курс валют (средний)











    Аудиоролики - Рекламная Студия

    Студия звукозаписи

















    Редакция может не разделять мнение авторов публикаций. Редакция не несёт ответственности за публикации с других сайтов.

    Все права на материалы, находящиеся на сайте www.advocat-cons.info, охраняются в соответствии с законодательством Украины. При любом использовании материалов сайта гиперссылка на www.advocat-cons.info обязательна. По вопросам размещения рекламы или информации на сайте обращаться по телефонам: (057) 737-22-53, 096-114-24-80

    © 2007-2014 Медиагруппа "Адвокат-консалтинг"
    .