Зазвичай отримувати прибутки від власного земельного паю наші співвітчизники мають за передачу у тимчасове користування власних земельних паїв різноманітним суб'єктам господарювання на підставі договорів оренди земельних паїв.

Багатьом нашим співвітчизникам на підставі сертифікату на право власності на земельну частку (пай) досі не виділені земельні ділянки в натурі та не надано державного акта на право власності на землю.

Але це не позбавляє права кожного власника земельного паю передати власний пай у оренду та отримувати з цього прибуток.

Чинним законодавством України передбачена можливість передачі в оренду як свого права на земельну ділянку у відповідності із сертифікатом на право власності на земельну частку (пай), так і земельної ділянки, виділеної в натурі (на місцевості), право власності на яку підтверджується державним актом на право власності на землю.

Саме у зв'язку із цим правовідносини в сфері оренди землі в залежності від того, що передається в оренду — право на земельну частку (пай) або ж земельна ділянка, виділена в натурі, врегульовані різними законними та підзаконними нормативними актами.

Так, якщо в оренду передається право на земельну ділянку (пай), яке підтверджується сертифікатом на право на земельну ділянку, то договір оренди земельної частки (паю) повинен відповідати вимогам наказу Державного комітету України із земельних ресурсів від 17 січня 2000 року № 5 «Про затвердження форми Типового договору оренди земельної частки (паю)».

Якщо ж передається в оренду вже виділена в натурі (на місцевості) земельна ділянка, право власності на яку підтверджується державним актом на право власності на землю, то договір оренди землі повинен відповідати вимогам постанови Кабінету Міністрів України № 220 від 03. 03. 2004 року «Про затвердження Типового договору оренди землі».

Таким чином, якщо в оренду передається право, тобто земельна частка (пай), то договір оренди земельної частки (паю) повинен мати наступний зміст та відповідати наступній формі:

Типовий договір, наведений вище, є певним зразком, але Цивільний кодекс України ст. 627, 628 вказує на свободу договірних правовідносин та на свободу змісту договірних правовідносин, тому певні умови договору (типового) можуть коригуватися сторонами. Зазвичай вони змінюються (частково або повністю) у своїх інтересах ініціаторами укладення договору, тобто орендарями, якими, як правило, є сільськогосподарські підприємства.

Тому при укладенні договору оренди земельної частки (паю) орендодавцю (власнику земельного паю) слід звернути особливу увагу на текст договору. По-перше, слід звернути увагу на предмет договору, оскільки він є істотною умовою договору та повинен бути сформульований у відповідності із предметом договору, який затверджений у типовому договорі (наведений вище).

По-друге, в розділі договору «Орендна плата» для орендаря вкрай важливою є прив'язка сплати річної орендної плати до конкретної дати, оскільки це дисциплінує орендаря. По-третє, зазвичай орендар (с/г підприємство) виключає штрафні санкції відносно себе за невиконання або неналежне виконання умов договору. Тому орендодавцям (власникам земельних паїв — селянам) слід звернути особливу увагу на наявність у тексті договору штрафних санкцій за несвоєчасне внесення орендної плати (до речі, прописана у типовому договорі), відповідальності орендаря за використання земель за нецільовим призначенням.

Звертаю увагу власників земельних паїв, що договір не може бути розірваний в односторонньому порядку, а лише за згодою сторін.

А тому якщо орендар не виконує належним чином своїх зобов'язань за договором (наприклад, не сплачує орендну плату), то договір із відшкодуванням заборгованості доведеться розривати у судовому порядку.

У разі виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) зобов'язання сторін за договором оренди земельної частки (паю) припиняються автоматично.

В цілому типовий договір оренди земельної частки (паю), затверджений наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 17. 01. 2000 року № 5, захищає інтереси власників земельних паїв, тому радимо звертати увагу на відповідність договору, що укладається, типовому договору, та звернути увагу на важливі моменти, описані вище (орендна плата, предмет договору, відповідальність орендаря).

Орендні відносини повинні оформлюватись договором як у випадку оренди земельної частки (паю), так і в разі оренди земельної ділянки.

Типовим договором оренди земельної частки (паю), затвердженим наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 17. 01. 2000 року №5, передбачено укладення договорів оренди земельної частки (паю) на підставі сертифікатів на право власності на земельну частку (пай).

Якщо особою був укладений договір оренди земельної частки (паю), а потім отримано державний акт на право власності на земельну ділянку, то змінюється предмет зобов'язань, і в такому випадку сторони при зміні істотних умов договору повинні привести договірні відносини у належний стан, враховуючи вимоги Закону України «Про оренду землі» № 161-ХІV від 06. 10. 98 року (зі змінами). Тобто слід керуватись постановою Кабінету Міністрів України № 220 від 03. 03. 2004 року «Про затвердження Типового договору оренди землі».

Абзацом другим розділу IX «Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» передбачено, що після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що й раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим законом.