Адвокат Консалтинг

Написать новость

Вы можете отправить Ваш материал нам, который вскоре появится на наших страницах


> подробнее

Адвокаты

Список адвокатов, готовых помочь Вам в любую минуту


> перейти к списку

Риэлторы

Список риэлторов, которые могут предоставить Вам свои услуги


> перейти к списку

Наши вакансии

Газета "Адвокат-консалтинг" объявляет конкурс на должность


> подробнее

Наша газета

pdf-архив номеров нашей газеты


> подробнее

Видео


Выделение земельного участка бесплатно



Клуб юристов




Официальное обращение




ГрузчикиГрузчики Харьков

Квартирные и офисные Грузчики Харьков

Купить упаковку






Остаться в валюте
Категория: Дела житейские

Недвижимость на вторичном рынке, как и год или два назад, да что там - как всегда, продается за доллары. До 2013 года государство закрывало на это глаза, но когда ввели запрет на расчеты наличными свыше 150 тыс. гривен, продавать за валюту недвижимость и автомобили стало непросто. «Деньги» выяснили, как сведущие люди оформляют такие сделки. 

Рынок недвижимости - по-прежнему в зоне доллара. Сейчас, во времена курсовой нестабильности - еще явственней, чем до того. Вторичный - просто по традиции, первичный нынче в привязке к курсу доллара из-за риска девальвации. Покупатели и продавцы не удивляются. «Я продаю квартиру в долларах, стоимость уже неоднократно менялась, долларовая цена постепенно уменьшается. В гривне цену и назвать-то страшно - около двух миллионов получается. Почему доллары? Потому что буду покупать дом под Киевом, а там продавцы тоже гривну видеть не хотят», - рассказал киевлянин Руслан Кочеев. По его словам, риэлторы продажам квартир и домов в долларах обычно не удивляются. «У них, агентств, все схвачено -нотариусы спокойно оформляют договора купли-продажи, а банки предоставляют квитанции о перечислении гривны со счета покупателя на счет продавца», - раскрыл схему продавец киевской недвижимости.

«Деньгам» удалось в деталях выяснить, как реализуются схемы для валютных расчетов при заключении сделки по покупке жилья.

Запрет не писан?

Законы и нормативно-правовые акты Украины непреклонны: единственное законное платежное средство в Украине - это национальная валюта, то есть гривна. «Валютный вопрос регулируется Гражданским кодексом и Декретом КМУ от 19. 02. 1993 г. № 15-93 «О системе валютного регулирования и валютного контроля». Согласно ст. 3 декрета, валюта Украины является единственным законным средством платежа на территории Украины. Эта норма дублируется и в ст. 192 Гражданского кодекса Украины», - напоминает Валентина Силецкая, юрист АО «Сюткин и партнеры». По ее словам, расчеты иностранной валютой между резидентами запрещены - они допускаются только в магазинах беспошлинной торговли, а также при реализации товаров на пути движения транспортных средств при международных перевозках. Но организация подтверждения безналичного расчета - это забота риэлтора, который работает в партнерстве с банком. Фиктивное открытие счетов и перевод денег со счёта покупателя на счет продавца проходят только «на бумаге», без участия сторон сделки это - не наш случаи, конечно же.

И все же, расчеты в валюте идут. «Никакие барьеры и ограничения не мешают осуществлению расчетов между физическими лицами - резидентами путем передачи иностранной валюты из рук в руки. При этом формально все документы будут оформлены надлежащим образом», - констатирует Наталия Гайдай, юрист ЮФ «Антика». Обойти запрет на расчет в иностранной валюте - проще простого. Прежде всего, речь идет о договоренностях между покупателем и продавцом. Именно они решают, какова сумма, валюта сделки и дата передачи денег (заключения основного договора). К решению задачи -оплатить покупку квартиры или дома долларами - подключены обычно еще три участника. Это - риэлтор, который сопровождает сделку (или два риэлтора - покупателя и продавца), нотариус, который оформляет договор купли-продажи, и банк.

Обычно нотариуса выбирает покупатель - такова традиция. У нее - свои корни, в Украине неоднократно продавцы по фальшивым документам

Покупатель передает продавцу сумму в долларах за приобретенную недвижимость.

продавали недвижимость, оформляя сделку у «своего» нотариуса, и впоследствии такие сделки признавались недействительными. Поэтому именно покупатель обычно сам выбирает нотариуса. Какого бы нотариуса сегодня ни выбрал покупатель, скорее всего, ему будет известно о схеме оплаты за объект недвижимости в долларах, а не в гривне. Однако непременно нужно заранее предупредить нотариуса о форме расчета.

Заранее (за несколько дней до даты заключения договора) риэлторы или же сами продавец и покупатель занимаются получением в банке квитанций о перечислении средств за недвижимость с текущего счета продавца на текущий счет покупателя. «Согласно постановлению НБУ от 06. 06. 2013 г. № 210 все расчеты между физическими лицами на сумму свыше 150 тыс. грн. могут проходить только в безналичной форме путем перечисления на текущий счет или депозит нотариуса», - напоминает Валентина Силецкая.

Для получения квитанций из банка (без них нотариус не имеет право оформить сделку) риэлторы обычно подключают банк, с которым есть определенные договоренности. Какие? О том, что банк открывает продавцу и покупателю текущие счета, проводит зачисление на счет покупателя суммы, указанной в договоре, а затем - перечисление средств со счета покупателя на счет продавца. Формирует квитанции о проведенных операциях, плюс - квитанцию о получении продавцом средств в кассе банка с его текущего счета.

Все эти манипуляции (открытие счетов, перевод, фиктивная выдача средств) могут быть проведены без всякого участия покупателя и про-

давца.

Как платят за недвижимость в иностранной валюте

ШАГ 1

Покупатель и продавец договариваются о цене и дате совершения сделки, подписывают в присутствии риэлторов предварительный договор.

В нем указываются: основные условия сделки и сумма в гривне, однако в привязке к курсу доллара (обычно -официальный курс НБУ на день совершения 100% оплаты по договору, но возможно указать и коммерческий курс продажи какого-либо банка). Также в документе прописывается передача продавцу задатка - его сумма обсуждается с продавцом, но обычно не превышает 1-2 тыс. долл.

ШАГ 2

Покупатель и продавец передают риэлторам за три-пять дней до даты совершения сделки копии документов - паспортов и справок о присвоении ИНН.

ВАЖНО: на этом этапе риэлторы договариваются, через какой именно банк будет проходить воображаемая оплата в гривне.

ШАГ 3

Риэлторы передают данные менеджеру банка для открытия текущих счетов.

ШАГ 4

Менеджер банка открывает покупателю и продавцу текущие счета.

ШАГ 5

Покупатель и продавец заключают в офисе у нотариуса основной договор купли-продажи квартиры. Изучают и подписывают договор купли-продажи.

ВАЖНО: пункт о стоимости объекта следует сформулировать следующим образом: «100 000 долларов США в гривневом эквиваленте по курсу, определенному НБУ на день осуществления оплаты». Также можно указать курс продажи (или покупки) любого банка. Но не указывать в договоре, что расчет произведен в долларах или иной иностранной валюте. Так как это может стать основанием для признания договора недействительным.

ШАГ 6

Нотариус изучает все документы, берет их на хранение до завершения сделки и дает команду произвести расчет в валюте.

ШАГ 7

Покупатель передает продавцу сумму в долларах за приобретенную недвижимость.

ШАГ 8

Продавец пишет расписку  о получении от покупателя суммы в долларах (о том, что от покупателя была получена сумма в полном объеме, и он претензий не имеет).

ШАГ 9

Менеджер банка передает покупателю квитанцию о зачислении на его текущий счет суммы в гривне (равна стоимости недвижимости, указанной в договоре), а также выписку о совершении безналичного перевода в гривне со счета покупателя на счет продавца.

ШАГ 10

Менеджер банка передает продавцу выписки/квитанции о поступлении средств на его текущий счет и о снятии этих средств со счета.

ВАЖНО: поскольку есть ограничение НБУ на снятие гривневых средств со счетов - 150 тыс. грн. в сутки, срок окончательной выдачи квитанций банком зависит от суммы. Например, если цена квартиры - 50 тыс. долл., то банк подготовит квитанции за 9-10 дней.

ШАГ 11

Нотариус удостоверяет сделку и вносит данные о ней в реестр.

ШАГ 12

Нотариус передает покупателю и продавцу оригиналы договоров и выписку из реестра.

ШАГ 13

Менеджер банка закрывает текущий счет покупателя, получив от него заявление в письменном виде с просьбой о закрытии счета.

ШАГ 14

Менеджер банка закрывает текущий счет продавца, получив от него заявление в письменном виде с просьбой о закрытии счета.

ВАЖНО: продавец передает заявление в банк после получения всех документов (квитанций) о «снятии наличных со своего счета».

Получить эти деньги от банка «в реале» - не удастся: на то есть специальные правовые механизмы.

Продвинутые агентства недвижимости просто отправляют банку по электронной почте сканы паспортов и ИНН участников сделки, а затем в офис нотариуса приезжает менеджер с уже готовым пакетом необходимых квитанций.

«Банк открывает счет продавцу и покупателю, заводит деньги на счет покупателя, делает перевод на счет продавца и сразу снятие всей суммы со счета продавца.

Все действия происходят одномоментно и, самое главное, без фактической передачи денег, а только на бумаге», - описывает процесс Григорий Трипульский, управляющий партнёр юридическо-консалтинговой компании «Де-юре». Цена вопроса -всего 1-1, 5 тыс. грн. Но может быть и выше - зависит от суммы договора купли-продажи.

А если без банка?

Есть ли способ обойтись без банка? Есть - оформить на покупателя дарственную. «Законодательством запрещено рассчитываться долларами при покупке квартиры, но, насколько мне известно, агентства недвижимости и юристы предлагают своим клиентам различные схемы.

Одни предлагают отказаться от заключения договора купли-продажи в пользу договора дарения. В этом случае никакого подтверждения проведения безналичных платежей не требуется.

Покупатель может передать деньги за квартиру в валюте и в любой момент, к примеру, в офисе нотариуса. Но всегда есть риск, что такую сделку признают мнимой (притворной)», - предупреждает адвокат ПГ «Доминион» Юлия Розуменко. Не говоря уж о том, что покупатель совершенно не защищен - он может потерять деньги, «которых нет» в договоре дарения.

Договор имеет значение Самое главное для покупателя - обозначить в договоре купли-продажи верную сумму. Ведь, в случае признания такой сделки в будущем недействительной (независимо от оснований) или расторжения договора, покупатель получит назад именно ту сумму в гривне, которая указана в договоре. Но ни в коем случае нельзя указывать в договоре сумму в иностранной валюте.

«Не следует указывать в договоре, что расчет произведен в долларах или любой иной иностранной валюте, поскольку это может стать основанием для признания договора недействительным, что создаст множество проблем как покупателю, так и продавцу», - настаивает Инна Рудник, юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры».

Формирование верной суммы в договоре означает привязку гривневой суммы к курсу доллара. Это может быть как официальный курс НБУ, так и курс продажи (или покупки) любого коммерческого банка. «Согласно ст. 533 Гражданского кодекса Украины, денежные обязательства на территории Украины выполняются в гривне. Однако стороны могут указать в договоре цену в эквиваленте к доллару США или другой валюте. В таком случае сумма определяется по официальному курсу на день платежа, если договором не установлено иное», - подсказывает Валентина Силецкая.

По мнению Инны Рудник, можно сформулировать пункт о стоимости таким образом: «100 000 долларов США в гривневом эквиваленте по курсу, определенному НБУ на день осуществления оплаты». Или, как уже было отмечено, стороны могут привязать цену недвижимости к курсу любого банка. И любой валюты - добавим мы.

Как еще обезопасить покупателю себя при покупке недвижимости? Естественно, соблюдать законную процедуру - договор купли-продажи недвижимого имущества обязательно должен быть заверен нотариально, а нотариус должен удостоверить договора лишь после того, как убедится,

что стороны провели безналичный расчет в гривке. «Покупатель, дабы защитить себя в случае неудачной сделки и судебных разбирательств, должен иметь подтверждение перевода денежных средств на счет продавца. Такие документы могут быть доказательством в суде. Без документального подтверждения двусторонняя реституция, в случае невыполнения договора, будет практически невозможна», - объясняет г-жа Силецкая. 


Рейтинг:

Система Orphus



Похожие новости


Комментарии:
Добавление комментария
[not-wysywyg] [/not-wysywyg]
[not-wysywyg][/not-wysywyg]{wysiwyg}
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить, если не виден код




«    Декабрь 2021    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031 

Популярное
  • Справа № 922/3242/20
  • "Судьи говорят про справки СБУ - там же ничего нет". Как власть саботирует суды по санкциям СНБО
  • ГДЕ ОНИ СЕЙЧАС? Динамо Киев - полуфиналист Кубка УЕФА 2009. Динамо - Шахтер! От миллионера до бомжа
  • Повестка в военкомат: виды повесток, правила и порядок вручения и ответственность за неявку
  • ПОЛИЦИЯ ЗАДЕРЖАЛА ПОДОЗРЕВАЕМОГО В УБИЙСТВЕ ЖЕНЩИНЫ НА МОСКОВСКОМ ПРОСПЕКТЕ
  • Сын убитого лидера джамахирии Муамара Каддафи решил баллотироваться в президенты в Ливии
  • Справа № 752/17832/14-ц
  • Силовики разоблачили схему вывоза из Украины сотни тонн драгоценных металлов
  • Колонизация мира за 16-19 век , что это было на самом деле ?
  • Добкин РАССКАЗАЛ ПРАВДУ о Коломойском и Зеленском.

  • Наш опрос


    Курс валют (НБУ)

    Курсы НБУ на сегодня

    Курс валют (средний)











    Аудиоролики - Рекламная Студия

    Студия звукозаписи

















    Редакция может не разделять мнение авторов публикаций. Редакция не несёт ответственности за публикации с других сайтов.

    Все права на материалы, находящиеся на сайте www.advocat-cons.info, охраняются в соответствии с законодательством Украины. При любом использовании материалов сайта гиперссылка на www.advocat-cons.info обязательна. По вопросам размещения рекламы или информации на сайте обращаться по телефонам: (057) 737-22-53, 096-114-24-80

    © 2007-2014 Медиагруппа "Адвокат-консалтинг"
    .