Адвокат Консалтинг

Написать новость

Вы можете отправить Ваш материал нам, который вскоре появится на наших страницах


> подробнее

Адвокаты

Список адвокатов, готовых помочь Вам в любую минуту


> перейти к списку

Риэлторы

Список риэлторов, которые могут предоставить Вам свои услуги


> перейти к списку

Наши вакансии

Газета "Адвокат-консалтинг" объявляет конкурс на должность


> подробнее

Наша газета

pdf-архив номеров нашей газеты


> подробнее

Видео


Выделение земельного участка бесплатно



Клуб юристов




Официальное обращение




ГрузчикиГрузчики Харьков

Квартирные и офисные Грузчики Харьков

Купить упаковку






ПРАВОВІ ВИСНОВКИ З ПРИВОДУ ОСКАРЖЕННЯ ЗВЕРНЕННЯ СТЯГНЕННЯ НА ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ ТА ПРАВОВИХ НАСЛІДКІВ РЕАЛІЗАЦІЇ ІПОТЕКИ У РАХУНОК ПОГАШЕННЯ БОРГУ ЗА 2020 РІК
Категория: Правовой ликбез

ПРАВОВІ ВИСНОВКИ З ПРИВОДУ ОСКАРЖЕННЯ ЗВЕРНЕННЯ СТЯГНЕННЯ НА ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ ТА ПРАВОВИХ НАСЛІДКІВ РЕАЛІЗАЦІЇ ІПОТЕКИ У РАХУНОК ПОГАШЕННЯ БОРГУ ЗА 2020 РІК

Основні висновки Верховного Суду у питаннях пов’язаних з оскарженням звернення стягнення на предмет іпотеки. Такі як: правильні способи захисту, типові порушення, наслідки завершення позасудового способу звернення стягнення.

Одна з частин аналізу судової практики Верховного Суду у банківській сфері за 2020 рік:

Ну і продовження минулорічної статті – ОСНОВНІ ВИСНОВКИ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ У КРЕДИТНИХ ТА ІПОТЕЧНИХ СПОРАХ ЗА 2019 РІК.

 

01.
Не отримання позичальником та іпотекодавцем повідомлення про порушення основного зобов’язання та умов іпотечного договору є підставою для скасування реєстрації права власності за кредитором на предмет іпотеки.

Основна з підстав оскарження реєстрації права власності за кредитором на іпотеку, яка була актуальною щодо реєстрацій вчинених до 06.03.2020 року. Так, положення статті 35 Закону України «Про іпотеку» вимагають від кредитора направити боржнику та іпотекодавцю повідомлення у якому викласти зміст порушень та вимогу про їх усунення. Якщо така вимога не була виконана протягом 30 днів, то іпотекодержатель отримував можливість шляхом реєстрації за собою права власності забрати собі іпотеку у рахунок погашення боргу. При цьому перелік необхідних документів врегульовується пунктом 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, який у редакції до 06.03.2020 року вимагав від кредитора надати реєстратору докази отримання вказаного повідомлення. Якщо ж таких доказів не має, то реєстратор не має права реєструвати право власності. Часто такі вимоги ігнорувалися, тому висновок є корисним. Проте, як було зазначено з 06.03.2020 року все змінилося. З цієї дати набрала чинності Постанова КМУ від 26.02.2020 року № 189 «Про внесення зміни до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» якою було внесено зміни до пункту 61, який фактично відміняє обов’язковість вручення вказаної вимоги боржнику та іпотекодавцю. Якщо кредитор направляє її і вона повертається за закінченням встановленого строку зберігання, то через місяць можна відправити повторну, і якщо і друга повернеться без отримання, то іпотекодержатель отримує законне право реєструвати право власності.

До такого висновку прийшла Велика Палата Верховного Суду у постановах: від 29.09.2020 року № 757/13243/17 (у контексті ст. 38 ЗУ «Про іпотеку»); від 19.05.2020 року № 644/3116/18; від 01.04.2020 року у справі № 520/13067/17.

До такого правового висновку прийшов Верховний Суд у постановах: № 205/5394/17 від 16.12.2020 року; № 755/7423/17 від 16.12.2020 року; № 607/12919/19 від 09.12.2020 року; № 522/16975/16-ц від 09.12.2020 року № 754/5178/18 від 25.11.2020 року; № 295/13681/18 від 16.11.2020 року; № 405/812/19 від 12.11.2020 року; № 504/2392/16-ц від 27.10.2020 року; № 755/2030/19 від 15.10.2020 року; № 201/13314/18 від 06.10.2020 року; № 752/9777/17 від 16.09.2020 року; № 127/565/19 від 01.09.2020 року; № 607/11516/18 від 31.07.2020 року; № 176/625/18 від 03.06.2020 року; № 206/4378/18 від 26.05.2020 року; № 139/69/18 від 04.05.2020 року; № 661/5615/18 від 17.04.2020 року; № 201/10123/17 від 06.04.2020 року; № 201/161/18 від 06.02.2020 року; № 127/23920/18 від 05.02.2020 року; № 726/1991/18  від 31.01.2020 року; № 607/8488/18 від 29.01.2020 року; №  201/13251/17 від 22.01.2020 року; № 352/367/17 від 22.01.2020 року; № 201/6233/17 від 22.01.2020 року; № 209/2599/17 від 15.01.2020.

 

02.
Не отримання іпотекодавцем та заінтересованими особами повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку передбаченому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» не є підставою визнавати укладений правочин недійсним, а є підставою для відшкодування збитків.

Один з проблемних висновків, сподіваюся колись судді розберуться. Якщо проаналізувати положення Закону України «Про іпотеку», то якщо хочеш продати предмет іпотеки третій особі, то тобі треба направити або два повідомлення, або одне, але з інформацією, яка вимагається двома статтями Закону України «Про іпотеку» - 35 та 38. Так от, спочатку направляється повідомлення по 35й боржнику та іпотекодавцю, а потім по 38й їм же та третім особам, які мають якісь права на іпотеку (наприклад є діючий укладених договір оренди приміщення, то треба і орендарю направити це повідомлення). Якщо ж боржник та іпотекодавець не отримують повідомлення по 35й не зі своєї вини, то кредитор не може звертати стягнення шляхом продажу іпотеки, а якщо зверне, то це буде підставою для скасування правочину. Якщо ж боржник, іпотекодавець та інші зацікавлені особи не отримали повідомлення по 38й, то це не є підставою для оскарження договору купівлі-продажу, а є підставою для відшкодування збитків. У чому ж проблема з цією історією? У тому, що деякі судді, навіть на рівні касації не розуміють, що коли хочеш звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу від свого імені третій особі, то треба виконати вимоги обох статей. Але часто можна зустріти рішення де іпотекодавець оскаржує договір купівлі-продажу з підстав не отримання повідомлення по 35й, а суддя пише, що є стаття 38ма і не отримання такого повідомлення не є підставою для скасування договору купівлі-продажу. Іншими словами, багато кому по барабану при такому зверненні стягнення на виконання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеки». Судді пишуть, що в такому разі треба відшкодовувати збитки.

Це питання розжувала Велика Палата Верховного Суду у постанові № 757/13243/17 від 29.09.2020 року і сподіваюсь, що цей висновок все ж почнуть застосовувати. Нижче будуть зазначені постанови Верховного Суду так от якщо їх уважно почитати то там можна побачити цю проблему про яку я написав.

До такого правового висновку прийшов Верховний Суд у постановах: № 761/21540/16-ц від 02.07.2020 року; № 459/3382/16-ц від 24.06.2020 року; № 442/4416/16-ц від 10.06.2020 року.

 

03.
Іпотекодержателі мають право задовольняти своїми вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку на підставі застережень, що викладені в іпотечних договорах, які були укладені до 14.01.2009 року.

Висновок, який усуває неточності у різних редакціях Закону України «Про іпотеку». Не буду вдаватися у деталі, але якщо проаналізувати положення Закону України «Про іпотеку» у редакції чинній до 14.01.2009 року, то для звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку фактично вимагалося укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, а не наявність певного застереження в іпотечному договорі. У редакції ж після 14.01.2009 року положення статей, які врегульовують ці питання були деталізовані, що призвело до усунення вказаної неточності. Проте, суди вказують, що в незалежності коли було укладеного договір іпотеки з відповідним застереженням, кредитор вправі звернути стягнення на предмет іпотеки в будь-якому випадку. Такий висновок підтримала і Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29.09.2020 № 757/13243/17. Не дуже сильно вони там його виписували, але написали, що можна.

До такого правового висновку прийшов Верховний Суд у постанові № 607/8488/18 від 29.01.2020 року.

 

04.
Іпотекодержатель має право звернути стягнення в позасудовому порядку на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя в іпотечному договорі лише за умови, що договір іпотеки укладався після 25.12.2008 року.

Дуже цікава позиція для іпотекодавців, яка є відмінною від попередньої. Багато іпотечних договорів укладалися саме до вказаної дати. При цьому у тій редакції Закон України «Про іпотеку» був виписаний трохи кривувато і якби не передбачав задоволення вимог іпотекодержателя на підставі застереження, яке міститься в іпотечному договорі, а вимагав укладення окремого договору. Не буду говорити, що багато хто тоді сильно замислювався над цим питанням і всі прописували усі умови в договорах іпотеки, і застереження теж. На разі ця позиція є спірною, так як частина правників каже, що можна робити позасудові і по застереженнях зазначених у договорах до 25.12.2008 року так як сторони підписали договір, який є дійсним, а тому, можна і реєструвати, тим більше, що чинна редакція Закону України «Про іпотеку» передбачає таке право іпотекодержателя. Я теж погоджуюся з цією позицією, бо правомірності правочину ніхто не відміняв. Інша частина правників говорить, що навіть якщо застереження було, то іпотекодержатель не має право використати його, а міг би звернути стягнення в позасудовому виключно на підставі окремо укладеного договору. Про це і йдеться у деяких постановах Верховного Суду. Не знаю чи дійсно там були прописані застереження в іпотечних договорах, але думаю, що вказане рішення можна використовувати по усіх реєстраціях по іпотечних договорах укладених до вказаної дати. Але протилежний висновок був трохи описаний у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 № 757/13243/17 де судді сказали, що якщо застереження є, то можна реалізувати позасудовий по договору, який був укладений до вказаної дати. Ну і так як цей висновок є протилежним попередньому, то напишу чому дати різні. У попередньому вказано 14.01.2009 року, а тут 25.12.2008 року. Усе питання у тому, що там вказана дата з якої закон, який вносив зміни набув чинності, а тут вказано сама дата його прийняття. Тому, більш коректною є попередня дата. Але так як у рішенні зазначено 25.12.2008 року то і я зазначив цю дату.

До такого правового висновку прийшов Верховний Суд у постанові № 303/4230/18 від 13.11.2020 року.

 

05.
При зверненні стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем слід провести оцінку предмету іпотеки.

Правовий висновок з яким можна посперечатися, але який був зазначений у одній з постанова Великої Палати через що набув широкого розповсюдження. Актуальний для реєстрацій здійснених до 06.03.2020 року. Пункт 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 до 06.03.2020 вимагав від іпотекодержателя подачі копії вимоги про порушення основного зобов’язання та документ, який підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання даного повідомлення. Ну і заставну, якщо така видавалася, але за свою практику не бачив жодної іпотеки по якій би вона видавалася. Подача реєстратору інших документів не вимагалася. Тому, ніхто ніяких оцінок майна не проводив. Проте, Велика Палата вирішила, що так як відповідно до положень статті 37 Закону України «Про іпотеку» кредитор повинен повернути іпотекодавцеві перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог, то треба проводити оцінку на момент проведення державної реєстрації права власності за іпотекодержателем. Як наслідок, якщо кредитор не провів оцінку на момент звернення стягнення на майно, то реєстрація є протиправною.

До такого правового висновку прийшов Верховний Суд у постановах: № 639/8904/14-ц від 23.03.2020 року; № 653/2857/17 від 20.02.2020 року; № 607/8488/18 від 29.01.2020 року; № 209/2599/17 від 15.01.2020.

 

06.
Мораторій на звернення стягнення щодо майна наданого в забезпечення валютних кредитів розповсюджується і на позасудові способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Висновок, який довгий час був спірним у судовій практиці Верховного Суду. Проте, Велика Палата у своїй постанові № 802/1340/18-а від 20.11.2019 року таке як поставила крапку і на сьогоднішній день суди застосовують саме вказану позицію. Вона полягає у тому, що статті 37 та 38 Закону України «Про іпотеку» носять не договірний, а примусовий характер. Тому, банки не мають права звертати стягнення на валютну іпотеку до моменту завершення мораторію.

До такого правового висновку прийшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 року № 644/3116/18.

До такого правового висновку прийшов Верховний Суд у постановах: № 658/371/19 від 16.12.2020 року; № 645/6189/16-ц від 16.12.2020 року; № 607/13866/19 від 07.12.2020 року; № 127/31897/18 від 02.12.2020 року; № 133/1360/18 від 26.11.2020 року; № 752/1839/19 від 25.11.2020 року; № 754/5178/18 від 25.11.2020 року; № 345/582/19 від 18.11.2020 року; № 750/5622/19 від 18.11.2020 року; № 524/10011/17 від 06.11.2020 року; № 496/2004/16-ц від 28.10.2020 року; № 569/7238/18 від 20.10.2020 року; № 755/2030/19 від 15.10.2020 року; № 760/6465/18 від 07.10.2020 року; № 200/18401/18 від 23.09.2020 року; № 127/17399/19 від 11.09.2020 року; № 489/206/18 від 09.09.2020 року; № 711/6908/18 від 09.09.2020 року; № 308/2382/17 від 02.09.2020 року; № 755/18091/18 від 02.09.2020 року; № 755/18777/18 від 02.09.2020 року; № 127/565/19 від 01.09.2020 року; № 202/2413/17 від 27.08.2020 року; № 127/28339/15-ц від 06.08.2020 року; № 199/2585/18 від 09.07.2020 року; № 760/4725/17 від 08.07.2020 року; № 134/553/19 від 08.07.2020 року; № 204/7929/17 від 08.07.2020 року; № 127/27504/17 від 08.07.2020 року; № 372/3492/17 від 01.07.2020 року; № 718/865/18 від 01.07.2020 року; № 725/1804/19 від 01.07.2020 року; № 521/17219/17 від 24.06.2020 року; № 127/15802/15-ц від 24.06.2020 року; № 203/101/18 від 24.06.2020 року; № 725/885/16-ц від 22.06.2020 року; № 718/3537/18 від 17.06.2020 року; № 175/2485/17 від 17.06.2020 року; № 204/6702/17 від 17.06.2020 року; № 331/7829/17 від 12.06.2020 року; № 462/1667/17 від 10.06.2020 року; № 661/5615/18 від 17.04.2020 року; № 760/7056/18 від 06.04.2020 року; № 125/2510/16-ц від 25.03.2020 року; № 758/2524/17 від 19.02.2020 року; № 127/23920/18 від 05.02.2020 року; № 759/20387/18 від 05.02.2020 року; № 201/6233/17 від 22.01.2020 року; № 201/344/18 від 15.01.2020 року; № 199/4062/17-ц від 15.01.2020 року; № 127/16726/17-ц від 15.01.2020 року.

 

07.
У справах про визнання недійсним договорів купівлі-продажу укладених у порядку передбаченому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» відповідачем потрібно ставити обох учасників такого правочину – покупця та продавця.

Теж один з очевидних висновків, який походить з загальної практики щодо оскарження договорів. Він полягає у тому, що сторонами договору купівлі-продажу по статті 38 Закону України «Про іпотеку» являється продавець (іпотекодержатель) та покупець, яких і потрібно ставити відповідачами по справі. Якщо заявити вимоги лише до однієї з вказаних осіб, то суд повинен відмовити в задоволенні позову, так як до участі у справі не залучено усіх осіб у якості відповідачів, які фактично порушують права заявника. 

До такого правового висновку прийшов Верховний Суд у постанові № 591/4618/16-ц від 20.05.2020 року.

 

08.
При оскарженні звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмету іпотеки третій особі від імені іпотекодержателя належним способом судового захисту буде витребування майна у набувача, а не визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Можливо зі мною не погодяться багато колег, але я не погоджуюся з цим висновком взагалі і повністю. На разі в юридичній спільноті точиться дискусія яким є належним способом захисту при оскарженні продажу предмету іпотеки від імені іпотекодержателя. Одні кажуть, що треба визнавати недійсним договір-купівлі продажу, а інші, що ні, його визнавати не треба, а треба витребувати майно у набувача. У цьому рішенні суд прийшов до висновку, що треба витребувати, так як іпотекодавець не являється учасником вказаного договору, а тому у такому випадку не можлива реституція (повернення сторін до попереднього стану, повернення набутого за недійсним договором). Тому, суд вказав, що тут треба робити витребування майна. Чому з цим не погоджуюся? Тому, що треба розбиратися в суті позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки. Він полягає в договірній природі цього інституту. Кредитор та боржник через не можливість виконання основного зобов’язання приходять до згоди реалізації іпотеки, та як наслідок припинення обов’язку позичальника виконувати взятий на себе обов’язок. Таку згоду можна оформити і до моменту прострочки позичальника у вигляді застереження в іпотечному договорі. Хоча Велика Палата і говорить, що навіть не дивлячись на підписане застереження в іпотеці, то це є примусове звернення стягнення, але не можу і з Великою Палатою погодитися, бо всеодно все зводиться до підписаного договору, а значить згоди іпотекодавця з позасудовим способом звернення стягнення (свобода договору). Не хочеш, щоб було застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, то погоджуй з кредитором інші умови або не підписуй іпотеку, та не бери кошти. Що ж стосується продажу майна, то на мою думку воно здійснюється на підставі «квазідовіреності». Чому квазі, бо майно продається від імені іпотекодержателя, але згоду на цю дію надає саме іпотекодавець. Найближчий договір з Цивільного кодексу який можна підтягнути під ці норми є договір комісії. Коли іпотекодержатель від свого імені, але в інтересах іпотекодавця (з метою погашення його боргу) продає іпотеку. Крім того, якщо говорити про належність способу захисту кредитора саме шляхом витребування, то цей спосіб теж не можна застосувати. Все знову ж таки впирається у договір іпотеки. Коли іпотекодавець підписав іпотеку з застереженням, то висловив свою волю на такий можливий спосіб реалізації іпотеки. А так як була воля, то Цивільний кодекс вказує, що майно витребувати не можна. Тому, такий спосіб захисту не може бути реалізований на практиці. Хоча у одному рішенні суддя і написав, що майно можна витребувати бо договір іпотеки є забезпечувальним зобов’язанням за кредитним договором, то він не свідчить про існування бажання на відчуження майна, але на мою думку, просто у судді інше бачення на вказані відносини та на природу іпотеки та договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Як наслідок, якщо йти по логікі цих постанов Верховного Суду, то при зверненні стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу майна від імені кредитора будь-якій третій особі, то захистити права іпотекодержателя взагалі ніяк не можна…. хоча, можна застосувати таке любе для Верховного Суду «відшкодування збитків». Жаль, що судді не вміють або не хочуть малювати схеми, як можна це «відшкодування збитків» розвернути на користь іпотекодержателя і залишити іпотекодавця у «розбитого корита», але не буду їх сюди писати… може колись напишу, якщо якась така справа доповзе до касації.

Зі свого боку сподіваюся, що ця практика ніколи не приживеться. Ці справи по ПриватБанку, який у певний період часу просував позицію, що мораторій на позасудові способи звернення стягнення на предмет іпотеки не розповсюджується і продав так декілька десятків іпотечних квартир на свою ТОВку. У всіх інших справах де судді розглядали питання можливості продажу іпотек з мораторієм судді спокійно повизнавали недійсними договору купівлі-продажу і це було належним способом захисту. Тому, думаю, що доволі реальна історія, що нічого не зміниться і ця позиція буде скоріше виключенням ніж правилом.

До такого правового висновку прийшов Верховний Суд у постановах  № 127/6061/18 від 16.09.2020 року; № 125/2510/16-ц від 25.03.2020.

 

09.
Наявність обтяжень майна є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Висновок, який на сьогоднішній день є частково не актуальним для фінансових та банківських установ.  Він полягає у тому, що у випадку наявності арештів предмету іпотеки чи всього майна боржника реєстратор повинен відмовити у проведенні звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку. Основне рішення де міститься цей висновок є постанова Великої Палати Верховного Суду від 03 квітня 2019 року у справі № 755/5072/17. Висновок перестав бути актуальним у частині статті 37 Закону України «Про іпотеку» для банків і фінансових установ з моменту введення в дію Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» з 04.02.2019 року.

До такого правового висновку прийшов Верховний Суд у постановах: № 405/812/19 від 12.11.2020 року; №  201/13251/17 від 22.01.2020 року.

 

10.
У спорах про оскарження рішення державного реєстратора щодо звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем повинен бути не реєстратор, а заявник проведення реєстрації, тобто, іпотекодержатель.

Не новий висновок, але багато у кого виникають проблеми з його застосування. Багато разів бачив, коли подають позовні заяви до реєстратора у цивільний/господарський суд, а нового власника ставлять просто третьою особою. Як наслідок, суди повинні відмовляти у задоволенні позовних вимог, так як позов подано до не належного відповідача. Цей висновок з’явився у 2018 році та висвітлений у ряді постанов Великої Палати і полягає у тому, що спір у таких справах виникає не між іпотекодавцем та реєстратором, а між іпотекодавцем та іпотекодержателем, який був заявником реєстраційної дії. Таким чином, спір повинен слухатися не адміністративним судом, а цивільним/господарським з заявленими вимогами до іпотекодержателя, а реєстратора потрібно ставити третьою особою.

Вказаний висновок був зазначений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 року у справі № 520/13067/17.

До такого правового висновку прийшов Верховний Суд у постановах: № 755/7423/17 від 16.12.2020 року; № 522/16975/16-ц від 09.12.2020 року; № 755/10947/17 від 13.11.2020 року; № 727/6143/18 від 11.11.2020 року; № 641/3769/18 від 10.11.2020 року; № 607/20777/18 від 28.10.2020 року; № 638/14302/18 від 12.10.2020 року; № 202/2413/17 від 27.08.2020 року; № 760/16905/17 від 05.08.2020 року; № 199/5118/17 від 29.07.2020 року; № 159/4714/17 від 01.07.2020 року; № 683/402/17 від 17.06.2020 року; № 199/7226/17 від 16.06.2020 року; № 459/2018/17 від 10.06.2020 року; № 205/4253/17 від 22.04.2020 року; № 711/5575/18 від 27.03.2020 року; № 194/370/19 від 24.03.2020 року; № 359/267/18 від 25.03.2020 року; № 209/2599/17 від 15.01.2020 року.

 

11.
Якщо у спорах про оскарження рішення державного реєстратора щодо звернення стягнення на предмет іпотеки набувач права був залучений до участі у справі, як третя особа, а не відповідач, то у випадку ухвалення судом правильного по суті судового рішення, то не є підставою для його скасування заявлення позовних вимог до неналежного відповідача.

Протилежний висновок до попереднього і я з ним не можу категорично погодитися. Він випливає з випадків, коли представник позивача допускає найбільшу помилку, а саме, визначає не правильно суб’єктний склад учасників судової справи. Деякі судді закривають на це очі і розглядають справи навіть, якщо відповідачем було залучено лише державного реєстратора. Чому це не правильно? Тому, що у такому випадку, позивач може вирішити проблему з позовною давністю, яку може бути заявлено виключно відповідачем у справі. Реєстратори якби не сильно беруть участь у справах де оскаржують їх реєстраційні дії. Тобто, власник майна, якого залучили лише третьою особою, не має можливості скористатися таким інститутом. Крім того, можуть бути випадки, коли особа, яка реєструвала за собою відповідне право фактично припинилася, що теж може бути проблемою для вирішення спору та майбутніми зловживаннями своїми права позивачем (не буди писати про схеми, але їх можна багато придумати). Оскільки, якщо належного відповідача припинено, то суд зобов’язаний закрити провадження у справі з вимогами, які заявлені до нього, а у вимогах до неналежного відповідача – відмовити. Більше того, з точки зору процесуальних кодексів, права третьої особи більш обмежені ніж відповідача. Ну а про визначення особи, яка порушує право позивача та якісь загальні принципи цивільного права та процесу я взагалі мовчу.

До такого правового висновку прийшов Верховний Суд у постанові № 755/21962/15 від 08.04.2020 року.

 

12.
Спори про скасування рішення державного реєстратора з приводу реєстраційних дій, які були здійснені за заявою третьої особи, проте, які порушують права та законні інтереси позивача повинні слухатися в порядку цивільного/господарського судочинства.

Сталий висновок, який був неодноразово підтриманий Великою Палатою та випливає з попереднього. Він полягає у тому, що у випадку оскарження реєстраційних дій здійснених реєстратором за заявою особи, яка не була заявником реєстраційної дії, а певної третьої особи (іпотекодержателя), то права та законні інтереси порушуються не реєстратором, а такою третьою особою. При цьому, між такими особами існує спір про певне речове право, а тому, спір повинен слухатися в порядку цивільного чи господарського судочинства.

До такого правового висновку прийшла Велика Палата Верховного Суду у постановах: № 804/6166/17 від 30.01.2020 року; № 520/13067/17 від 01.04.2020 року; № 826/8592/16 від 22.01.2020 року.

 

13.
Звертатися з позовом про визнання припиненим зобов’язання з підстав передбачених частиною 4 статті 36 ЗУ «Про іпотеку» може виключно іпотекодавець або особа права якої порушуються іпотекодержателем.

Висновок, який може бути корисний для кредиторів. Справа стосувалася вимог колишнього іпотекодавця, який виступав майновим поручителем за кредитним договором, проте, втратив право власності на предмет іпотеки внаслідок відчуження майна на користь третіх осіб. Підставами позову було те, що іпотекодержатель звернув стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, а тому, усі наступні його вимоги щодо виконання кредитного договору є недійсними. Проте, Верховний Суд прийшов до висновку, що у задоволенні позовних вимог слід відмовити з тих підстав, що вимоги заявлені не належною особою. Це зумовлено тим, що позивач вже не був власником предмету іпотеки і ним не доведено факту заявлення будь-яких вимог банком про виконання умов кредитного договору. На цій підставі суд вирішив відмовити в задоволенні позову, так як позивачем не було доведено факту порушення його прав.

До такого правового висновку прийшов Верховний Суд у постанові № 916/2558/18 від 23.01.2020 року;

 

14.
Якщо іпотекодержатель звернув стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, то він не в праві вимагати погашення решти суми заборгованості.

У продовження попереднього висновку. Якщо в іпотеку було передано один предмет нерухомого майна, то після завершення позасудового звернення стягнення на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, то кредитор втрачає право вимагати у боржника сплати решти боргу. Хоча висновки стосувалися старої редакції статті 36 Закону України «Про іпотеку», але з огляду на те, що вона не була суттєво змінена, то вказані висновки можуть бути застосовані і до іпотечних договорів, які укладаються сьогодні.

До такого правового висновку прийшов Верховний Суд у постановах: № 761/43720/16-ц від 23.12.2020 року; № 725/3690/17 від 19.02.2020 року.

 

15.
Визнання недійсним правочину щодо відчуження предмету іпотеки вчиненого за дійсної іпотеки без згоди іпотекодержателя не є ефективним способом судового захисту.

Як на мене доволі проблемний висновок. В принципі, якщо подивитися на загальну практику визнання недійсними правочинів, то все ОК, але як на мене, не в контексті іпотеки. Питання полягає у тому, що у Законі України «Про іпотеку» є дві прямі норми, які вказують, що при відчуженні іпотеки третій особі іпотекодавець повинен отримати згоду іпотекодержателя і якщо такої згоди не має, то такий правочин є недійсним. Ця вся історія відноситься і до випадків, коли просто з реєстру пропадає запис про іпотеку за $ реєстратору чи якомусь «воротнічку» в банку, щоб дав довідку, що іпотека погашена без реального надходження коштів. Вроді все добре, усе узгоджується з правовими висновками Великої Палати з точки зору так званої «процесуальної економії», щоб сторони не зверталися до судів з позовними вимогами, в яких якби не має ніякого смислу. Але є декілька «але». По-перше, жоден реєстратор не поверне право власності попередньому власнику, якщо такий правочин є недійсним і всеодно треба звертатися до суду з позовом про скасування рішення реєстратора про перехід права власності, а тому, ніякої економії, в принципі, і не має. По-друге, жоден державний реєстратор не зверне стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, навіть якщо правочин по переходу права власності є недійсним, знову ж таки, бо у реєстрі інша особа є власником, ніж та яка повинна бути по правочинам, а у реєстратора є пряма норма закону, яка каже, що не можна реєструвати, якщо по документах та по реєстру є не одна і та ж особа. По-третє, якщо іпотекодержатель звертається до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки та заявляє вимогу до останнього власника у реєстрі (але не по документах через нікчемність), то суди, як правило задовольняють вимоги про звернення стягнення з тих підстав, що якби особа, яка зазначена власником у реєстрі являється іпотекодавцем, але якщо слідувати логікі, що нікчемний правочин не створює ніяких юридичних фактів переходу права власності, то суди повинні відмовляти в задоволенні позову до останнього власника у реєстрі, бо він не являється власником. По-четверте, і це випливає з попереднього, думаю, що судова практика зміниться і у випадку подачі позову про звернення стягнення на предмет іпотеки лише до власника у реєстрі, то суди почнуть відмовляти у задоволенні позову через пред’явлення вимоги до не того відповідача, і тут про ніяку «процесуальну економію» можна і не говорити, усе треба починати спочатку, а там, уже може й строки позовної пройдуть. По-п’яте, і саме основне – відсутність можливості останньому власнику у реєстрі захистити свої майнові права. Зупинюся детальніше на цьому пункті. Проблем у тому, що не завжди виникають випадки, коли іпотекодавець у момент відсутності запису про іпотеку (без припинення іпотеки у порядку передбаченому законом) просто скидає майно на когось із «своїх». Можуть бути випадки коли майно продається реальному власнику. І тут питання, а чи може якось свої права захистити новий правонабувач. І відповідь одна – ніяк. Якщо ти придбав майно, яке було в іпотеці, але іпотеку зняли, наприклад, на підставі судового рішення, яке було скасовано, то твій договір який ти підписав автоматично втрачає чинність і з цього моменту ти ніхто, і звати тебе ніяк. Звичайно, у такому випадку людина може захотіти поборотися за майно, але з такою практикою смислу в цьому не буде взагалі ніякого. Суд скаже, йди і забирай свої кошти у продавця як безпідставно набуті. А якщо цей продавець звичайна фізична гола-боса особа, яка взяла у покупця, наприклад, 100 000 $ за нерухомість, а тут ще й іпотекодержатель «дожимає» майно і продавцю якби не дуже сильно хочеться залишитися «у розбитого корита», то звичайно він нікому нічого повертати не буде. Іпотекодержатель забере майно, покупець отримає не виконуване рішення суду до іпотекодавця, а іпотекодавець залишиться з коштами покупця. Профіт. І на жаль, такий порядок речей навіть не дає можливості захистити такому набувачу свої права, навіть, шляхом виконання обов’язків іпотекодавця, бо типу ти не належний боржник, точніше як я вже написав – ти ніхто, і звати тебе ніяк. Сподіваюсь, що на законодавчому рівні колись вирішать цю проблему, бо якщо дивитися по судовій практиці, то її буде змінити складно через необхідність модифікації багатьох підходів по суміжних галузях по яких практика давно вже напрацьована. Тому, думаю, що цей висновок і є доволі проблемним.

У контексті вищевказаного «по-третє» пошлюся на постанову Верховного Суду у справі № 199/7135/16-ц від 18.11.2020 року. Справа стосувалася випадку, коли майновий поручитель відчужив іпотеку, коли з реєстру зник запис про іпотеку на підставі підробленого судового рішення. Банк зібрав документи, які підтверджували, що рішення фальшиве, і що іпотека фактично не припинилася та подав позов про звернення стягнення на іпотеку до позичальника та нового власника по реєстру. Колишнього іпотекодержателя банк поставив третьою особою. Банк судився з 2016 року і якщо застосувати вказаний висновок, то суд повинен був відмовити банку у задоволенні позову, бо власник по реєстру не є реальним власником і банк повинен був заявити вимогу про звернення на іпотеку до третьої особи – первісного іпотекодавця, який по-факту і повинен був виступати належним відповідачем. І справа б почала слухатися з самого початку і з пропущеними строками давності.  

До такого правового висновку прийшов Верховний Суд у постанові № 563/69/17 від 26.08.2020 року.

 

16.
Члени сім’ї власника предмету іпотеки, які проживають разом з ним мають право на користування предметом іпотеки на таких же самих умовах, як і власник. Положення статті 9 Закону України «Про іпотеку» не містять обмежень щодо заборони користуватися майном членам сім’ї власника у разі передачі його в іпотеку.

Висновок з яким дуже і дуже багато у кого проблеми. Разів вже 100 чув, як від колег так і від клієнтів, що не можна прописувати інших людей в іпотеці, особливо дітей, якщо не було дозволу іпотекодержателя. Зараз погоджуся, що станом на момент написання цієї статті воно так і є. Треба отримувати дозвіл іпотекодержателя по постанові КМУ, яка врегульовує питання реєстрації місця проживання. Але раніше там таких положень не було. Часто чув, що в договорах іпотеки та і в самому законі написано, що іпотекодавець не має права нічого з іпотекою робити. Під це твердження усі підтягують і положення, що якби не можна прописувати інших людей та дітей з якими потім іпотеку дуже складно реалізувати. Але це все не зовсім так. Положення закону та і іпотечних договорів, які їх відображають, як правило не містять заборони на передачу власнику майна права користування приміщення членам сім’ї. Особливо це стосується дітей власника, які по Цивільному кодексу автоматично проживають разом зі своїми батьками. При цьому стаття 9 Закону України «Про іпотеку» містить більше заборону на відчуження майна чи передачу його у користування третім особам. Іншими словами, якби хтось прописався в іпотеці по договору оренди без згоди іпотекодержателя, то таку прописку можна було б оскаржити.

До такого правового висновку прийшов Верховний Суд у постанові № 320/7837/16-ц від 06.04.2020.

 

17.
Після завершення позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності за кредитором, у випадку, якщо вартість предмету іпотеки вище від забезпечених вимог кредитора, то іпотекодержатель повинен відшкодувати іпотекодавцю 90 % перевищення вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених вимог.

В принципі, можна було б і не описувати цей висновок, так як наскільки очевидні речі, які прямо прописані в законі я часто оминаю. Але тут питання з яким або у мене проблеми, або просто інше бачення на вказану норму, а саме, на порядок обрахунку цього перевищення. У цій справі ринкова вартість предмету іпотеки становила 6 063 438,00 грн., розмір забезпеченої вимоги – 2 066 402,79 грн. Суд вказав, що відшкодуванню підлягає сума у розмірі 3 450 691, 41 грн., яку він визначив наступним чином: (6 063 438,00 – 10 %) - 2 066 402,79 = 3 450 691, 41 грн. Тобто, колегія суддів спочатку визначила 90 % ринкової вартості предмету іпотеки та потім відняла розмір забезпеченого боргу, що на думку суду відповідає положенням статті 37 Закону України «Про іпотеку». Але я думаю, що ці 90 % повинні були бути вирахувані не так, а от так: (6 063 438,00 – 2 066 402,79) – 10 % = 3 597 331,69 грн. Різниця вроді не суттєва у розмірі 146 700,28 грн., але тим не менше. На мою думку у статті йдеться про залишкову суму вартості іпотеки, а не початкову у розмірі 90 %, так як у статті вказано, що 90 % визначаються над розміром забезпечених вимог. Але можливо це я помиляюся і праві судді Верховного.

До такого правового висновку прийшов Верховний Суд у постанові № 707/552/17 від 19.08.2020 року.

 

18.
Нотаріуси отримали право проводити реєстраційні дії без посвідчення правочинів лише з 13.12.2015 року.

Дуже давня історія і навіть не знаю, чи зараз ще можна буде зустріти подібні справи. В принципі у висновку все написано і так зрозуміло, якщо нотаріус не посвідчував ніякого договору, то він не мав права лізти в реєстр та проводити реєстраційні дії. Чим же це корисно в іпотечних відносинах? А тим, що якщо кредитор хоче звернути стягнення на іпотеку шляхом реєстрації права власності за собою, то він повинен був звертатися до того нотаріуса який посвідчував договір іпотеки чи договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Звичайно, якщо кредит видавався не в Києві, то його оформляв якийсь регіональний нотаріус, якого переконати звернути стягнення на майно в позасудовому порядку буде дуже і дуже складно, то іпотекодержателі шукали альтернативні варіанти. Так от, якщо реєстрація на іпотеку була здійснена до 13.12.2015 року нотаріусом, який не посвідчував іпотечний договір, то її можна з легкістю скасувати.

До такого правового висновку прийшов Верховний Суд у постановах: № № 352/1021/19  від 16.09.2020 року; № 638/6931/16-ц від 10.06.2020 року.

 

19.
Майновий поручитель, який виконав вимогу іпотекодержателя про повернення боргу отримує до позичальника право вимоги в порядку регресу.

Доволі цінний висновок, щоб правильно розібратися з точними способами захисту прав майнового поручителя. Справа стосувалася заміни сторони виконавчого провадження за судовими рішеннями, які були ухвалені на користь іпотекодержателя про стягнення боргу з позичальника. Майновий поручитель виконав вимогу кредитора та вважав, що так як до нього перейшло право вимоги за кредитним договором, то він являється правонаступником первісного кредитора. Проте, суд вказав, що виконання вимоги призвело до регресу, тобто, виникнення нового зобов’язання, а не перехід старого від кредитора, а тому, іпотекодавець в праві задовольнити свої вимоги шляхом пред’явлення нового позову до боржника про відшкодування тих сум, які він сплатив на користь позикодавця.

До такого правового висновку прийшов Верховний Суд у постанові № 2-1196/10 від 25.03.2020 року.

 

20.
При оскарженні реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем належним способом судового захисту буде саме скасування запису про право власності.

Не дуже сильно актуальний висновок, який через декілька років взагалі втратить свою актуальність, але так як ще не пройшло три роки з моменту, як все змінилося, то напишу його. Якщо реєстрація права власності була здійснена до 16.01.2020 року, то належним способом судового захисту буде саме скасування запису про право власності. Це обумовлено тим, що є ряд постанов Великої Палати де судді вказали, що рішення державного реєстратора вичерпує свою дію після його прийняття, а тому його оскарження не призводить до поновлення порушених прав іпотекодавця. Тому, треба скасовувати запис, а не рішення і через це деяким боржникам повідмовляли в задоволенні позовних вимог через обрання неналежного способу захисту. Але після 16.01.2020 року набули чинності зміни до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав….» де прописали пряму норму, що не можна скасовувати чи вилучати записи про право власності, а тому ми знову повернулися до історії де треба скасовувати рішення державного реєстратора. Скажу зі свого боку, що і по сьогоднішній день ще не всі правники знають про ці зміни, що трохи є дивним.

До такого висновку прийшла Велика Палата Верховного Суду у постанові № 520/13067/17 від 01.04.2020 року.

 

21.
Починаючи з 16.01.2020 року Закон України «Про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень» передбачає використання наступних способів судового захисту: судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав.

Ну і висновок, який трохи був описаний у попередньому пункті. Це тепер «золоте правило», яке буде актуальне до того моменту поки не змінять відповідну статтю у законі. Він визначає порядок правильного формулювання позовних вимог, які стосуються записів у Державному реєстрі прав, щоб суд тобі не відмовив у задоволенні позову через обрання неналежного способу судового захисту. Зауважу лише одну проблему, яку теж обговорюють правники, але яка в принципі вирішуються самими перехідними положеннями закону. А саме, що робити, якщо рішення було ухвалено по старій судовій практиці і набрало законної сили, проте ще не було виконано. То там вказано, що старі судові рішення виконуються у порядку, який був передбачений старою редакцією закону. Корисно те, що і цей висновок вказаний у судових рішеннях, які будуть наведені нижче.

До такого правового висновку прийшов Верховний Суд у постановах: № 916/1935/19 від 01.12.2020 року; № 910/8387/19 від 14.07.2020 року.

Джерело:https://traya.com.ua


Рейтинг:

Система Orphus



Похожие новости


Комментарии:
Добавление комментария
[not-wysywyg] [/not-wysywyg]
[not-wysywyg][/not-wysywyg]{wysiwyg}
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить, если не виден код




«    Октябрь 2021    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031

Популярное
  • Справа № 643/16243/21
  • Справа № 638/16800/19
  • Ученые докопались до ИСТИНЫ. Мы 4-е поколение людей на планете. Какими были ЯДЕРНЫЕ войны древности
  • Через полгода после второй дозы происходит значительное снижение антител к коронавирусу, - исследование
  • $12 миллиардов на зарплаты и пенсии. Как Россия усилит поддержку "ЛДНР" и что это значит для Украины
  • ЖЕСТОКОЕ ИЗБИЕНИЕ ДЕВУШКИ НА САЛТОВКЕ: ИМЕНА ВИНОВНИКОВ ЗНАЮТ ВСЕ. КРОМЕ СЛЕДСТВИЯ
  • СКАНДАЛЬНАЯ ДОРОГА ЧЕРЕЗ «БАРАБАШОВО» ЗАДУМАНА, ЧТОБЫ ОТЖАТЬ ПРИБЫЛЬНЫЙ БИЗНЕС,– СМИ
  • Прокуратура повернула ділянки на березі Дніпра, які отримали депутат та дружина депутата
  • В центре Харькова рухнул строительный кран (фото)
  • Харьковский судья заявил о вмешательстве в его деятельность

  • Наш опрос


    Курс валют (НБУ)

    Курсы НБУ на сегодня

    Курс валют (средний)











    Аудиоролики - Рекламная Студия

    Студия звукозаписи

















    Редакция может не разделять мнение авторов публикаций. Редакция не несёт ответственности за публикации с других сайтов.

    Все права на материалы, находящиеся на сайте www.advocat-cons.info, охраняются в соответствии с законодательством Украины. При любом использовании материалов сайта гиперссылка на www.advocat-cons.info обязательна. По вопросам размещения рекламы или информации на сайте обращаться по телефонам: (057) 737-22-53, 096-114-24-80

    © 2007-2014 Медиагруппа "Адвокат-консалтинг"
    .