Адвокат Консалтинг

Написать новость

Вы можете отправить Ваш материал нам, который вскоре появится на наших страницах


> подробнее

Адвокаты

Список адвокатов, готовых помочь Вам в любую минуту


> перейти к списку

Риэлторы

Список риэлторов, которые могут предоставить Вам свои услуги


> перейти к списку

Наши вакансии

Газета "Адвокат-консалтинг" объявляет конкурс на должность


> подробнее

Наша газета

pdf-архив номеров нашей газеты


> подробнее

Видео


Выделение земельного участка бесплатно



Клуб юристов




Официальное обращение




ГрузчикиГрузчики Харьков

Квартирные и офисные Грузчики Харьков

Купить упаковку






Об'єкти незавершеного будівництва. Порядок передачі в іпотеку
Категория: Правовой ликбез

alt  Ще не так давно придбання об'єктів незавершеного будівництва резидентами чи нерезидентами (чи то фізичними, чи то юридичними особами) так само, як і передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва, мали неабиякий резонанс. Сьогодні, незважаючи на зниження зацікавленості, тема не втрачає актуальності.

МОЖЛИВІСТЬ ПЕРЕДАЧІ В ІПОТЕКУ ОБ'ЄКТА НЕЗАВЕРШЕНОГО БУДІВНИЦТВА

  Пункт4 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» від 05.06.2003 (далі-Закон №898 IV) встановлює, що предметом іпотеки може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке ста не власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору за умови, що іпотекодавець може документально під твердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Цим пунктом передбачено два види предмета іпотеки: об'єкт незавершеного будівництва та інше нерухоме майно, яке стане власністю у майбутньому.


Стаття 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» від 19.06.2003 (далі - Закон № 979-ІУ) встановлює, що предметом іпотеки можуть бути нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва, права на нерухомість та користування нею, майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено. У цій статті новий об'єкт предмета іпотеки — майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, та майнові права на нерухомість, право власності якої виникне у покупця (іпотекодавця) після державної реєстрації нерухомості.

  Стаття (10 Закон № 978-IV) Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 (далі — Закон № 978-ІV) встановлює, що предметом іпотеки можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва.   

  Стосовно визначення об'єкта незавершеного будівництва необхідно звернутися до ч. З ст. 331 ЦКУ, за якою до завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, які були використані в процесі цього будівництва, тому і предметом іпотеки у цьому випадку можуть бути тільки матеріали. Статтею 16 Закону № 898-IV передбачені особливості іпотеки незавершеного будівництва. А саме: по-перше, право власності виникає після завершення будівництва та реєстрації права власності на цей об'єкт; по-друге, іпотекодавцем при фінансуванні будівництва споруд житлового чи нежитлового призначення може бути забудовник—особа, яка у встановленому законодавством порядку отримала право на використання земельної ділянки для спорудження об'єктів будівництва та уклала угоду з управителем, яким є фінансова установа, що здійснює управління майном, отриманим у довірчу власність за договором управління майна (останнє — на підставі Закону № 978-ІУ).

  Іпотека об'єктів незавершеного будівництва може провадитися як передача в іпотеку земельної ділянки, на якій виконується будівництво, передача в іпотеку нерухомого майна, право власності іпотекодавця на яке виникає в майбутньому (фактично, це майнові права). Іпотечний договір, укладений при цих умовах, не укладається знову після завершення будівництва об'єкта нерухомого майна, а згідно зі ст. 16 Закону № 898-ІУ залишається предметом іпотеки, відповідно, іпотечного договору.

  Стосовно іншого нерухомого майна, яке стане власністю іпотекодавця в майбутньому, ЦКУ не дає роз'яснення, крім випадків набуття майна після виникнення застави, а саме: майбутній урожай, приплід худоби тощо згідно з ч. 2ст. 576 ЦКУ. Отже, право власності на нерухоме майно, що виникає у іпотекодавця після укладення іпотечного договору необхідно розглядати як майнові права на нерухомість, що можуть бути предметом іпотеки згідно зі ст. 5 Закону № 979-ІV

  ВАРТІСТЬ (ОЦІНКА) ПРЕДМЕТА ІПОТЕКИ

  Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб'єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором. Обов'язковість проведення експертної оцінки майна при передачі його в заставу виключено Законом № 898-ІV (розділ VI 

«Прикінцеві положення»), за винятком застави державного та комунального майна. Цим же Законом встановлено, що державне мито не пов'язане з вартістю оцінки заставного майна.

  Цікавий факт 

Зараз більшість Бюро технічної! інвентаризації відмовляють у реєстрації незавершених об'єктів будівництва

УМОВИ ПЕРЕДАЧІ НЕРУХОМОГО МАЙНА В ІПОТЕКУ

При передачі в іпотеку будівлі (споруди) іпотека також поширюється на належну іпотекодавцю на праві власності земельну ділянку або її частину, на якій розташована відповідна будівля. Іпотека поширюється і на земельну ділянку, яка передана іпотекодавцю в оренду (користування) — ст. 6 Закону ІІІЬ 898-1V. Так само, як і коли передається в іпотеку земельна ділянка — у цьому випадку іпотека поширюється на будівлі (споруди) та об'єкти незавершеного будівництва, що належать іпотекодавцю на праві власності.

  На практиці це означає передачу в іпотеку будівлі, що належить на праві власності іпотекодавцю, разом із земельною ділянкою, на якій знаходиться будівля, де правовою підставою для іпотеки земельної ділянки буде право власності або право користування (оренди), яке належатиме іпотекодавцю.

  Відповідно до ст. 5 Закону № 979-ІУ майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, можуть бути предметом іпотеки при тих же умовах, що і у ст. 5 Закону № 898-ІV, а саме: на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавець за таким договором може бути забудовником. Цією статтею регулюється виникнення права власності на збудовану нерухомість, коли до завершення її будівництва укладався іпотечний договір, де предметом іпотеки були майнові права на цю нерухомість.

  ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВ НА ОБ'ЄКТ НЕЗАВЕРШЕНОГО БУДІВНИЦТВА

  Тимчасове положення про державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно, затверджене Наказом Мін'юсту від 7 лютого 2002 року № 7/5 і яким керуються БТІ при реєстрації права власності на нерухоме майно, взагалі «непрямо» забороняє реєструвати право власності на незавершені об'єкти будівництва. Так пп. 1.6 п. 1 Тимчасового положення встановлює, що: «реєстрації підлягають права власності тільки на об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку, за наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим БТІ, шо проводить реєстрацію права власності на ці об'єкти».

Тому зараз більшість Бюро технічної інвентаризації відмовляють у реєстрації незавершених об'єктів будівництва, та деякі все ж реєструють. Підставою для реєстрації об'єктів незавершеного будівництва для більшості БТІ є Лист Мін'юсту № 19-32/1. Але Лист — не закон, тому на практиці є можливість зареєструвати незавершену нерухомість. На основі Додатку № 1 «Перелік правовстановлюючих документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна» того ж Тимчасового положення. Проаналізувавши цей перелік, можна дійти висновку, що зареєструвати об'єкт незавершеного будівництва можна за належністю земельної ділянки «власнику». Треба мати акт права власності на земельну ділянку, акт оренди чи акт на землекористування. Реєстр прав власності на нерухоме майно містить такий вид майна як об'єкт незавершеного будівництва. А отже, якщо буде кадастровий номер земельної ділянки, ця система дає можливість зареєструвати відповідне майно.

  ІСТОТНІ УМОВИ ІПОТЕЧНОГО ДОГОВОРУ

  Стаття 18 Закону № 898-ІV визначає такі істотні умови іпотечного договору:

  1) для іпотекодавця та іпотекодержателя юридичних осіб відомості про:

  для резидентів — найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України;

  для нерезидентів — найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;

  для іпотекодавця та іпотекодержателя — фізичних осіб відомості про:

  для громадян України—прізвище, ім'я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб-платників податків та інших обов'язкових платежів;

  для іноземців, осіб без громадянства — прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;

  2) зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання;

  3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані;

  4) посилання на випуск заставної або її відсутність;

  У разі відсутності в іпотечному договорі однієї зі вказаних вище істотних умов він вважається неукладеним.

  ОФОРМЛЕННЯ ІПОТЕЧНОГО ДОГОВОРУ

  Іпотечний договір укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

  Стаття 18 Закону № 898-ІV визначає, що іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов'язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа. Цей документ за формою і змістом повинен відповідати вимогам, встановленим законом для договору, який визначає основні зобов'язання.

  Тобто іпотечний кредит та іпотечний договір, що є його забезпеченням, можуть бути укладені в одному документі. На підставі ст. 5 Закону № 979-ІV іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є нерухомість, що належить третім особам, та стане власністю іпотекодавця після укладення такого договору, посвідчується нотаріусом до моменту оформлення права власності іпотекодавця на нерухомість.

  Посвідчення застави майбутнього майна регламентується ч. 1 ст. 55 Закону України «Про нотаріат», а саме у разі застави майбутнього майна або створення заперечувального обтяження в майбутньому майні, нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому, наприклад, такими документами можуть бути: договір купівлі-продажу до його реєстрації, попередній договір згідно зі ст. 635 ЦК України.

  Можливе одночасне укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна та іпотечного договору (Закон № 898-ІV), якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання цього нерухомого майна.

  У цьому випадку предметом і іпотеки будуть майнові права на нерухомість, право власності якої виникне у покупця (іпотекодавця) після державної реєстрації нерухомості. Переукладати іпотечний договір після реєстрації права власності на нерухомість не потрібно, бо ст. 5 Закону № 979-ІV врегульовано факт набуття права власності предмета іпотеки після укладення іпотечного договору стосовно об'єктів незавершеного будівництва (по аналогії закону), ці умови повинні бути вказані в іпотечному договорі.

  Іпотечний договір може містити інші положення (але це не обов'язково), зокрема, зазначення вартості предмета іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, який визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до ст. 36 Закону № 898-IV або до ст. 36 Закону № 979-ІV.

  СТРАХУВАННЯ ТА РЕЄСТРАЦІЯ ОБМЕЖЕНЬ ПРЕДМЕТА ІПОТЕКИ

  Відповідно до ст. 8 Закону № 898- IV іпотекодавець зобов'язаний застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування, якщо іпотечним договором цей обов'язок не покладено на іпотекодержателя. У разі наступної іпотеки страхування предмета іпотеки не є обов'язковим.

  Державна реєстрація обмежень щодо нерухомого майна, право власності на яке не зареєстровано, проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності на цей об'єкт нерухомого майна. Власник нерухомого майна зобов'язаний у цьому випадку подати заяву про державну реєстрацію права власності на такий об'єкт відповідно до Закону.


Рейтинг:

Система Orphus



Похожие новости


Комментарии:
Добавление комментария
[not-wysywyg] [/not-wysywyg]
[not-wysywyg][/not-wysywyg]{wysiwyg}
Включите эту картинку для отображения кода безопасности
обновить, если не виден код




«    Февраль 2019    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728 

Популярное
  • "TRAVEL продакшен врет" представляет: Как воруют бюджетные средства.
  • Де в Кернеса палало: чим запам'ятався 2018 рік
  • Про розгляд звернення
  • У нового власника при переході права власності на будівлю завжди виникають права на земельну ділянку, на якій розташована ця будівля і на земельну ділянку, яка необхідна для обслуговування цієї будівлі (ВСУ у справі № 6-253цс16 від 13 квітня 2016р)
  • За год минус 200 тысяч человек: население Украины стремительно сокращается
  • Арсен Аваков закликав міську владу запустити на вулицях Харкова систему відеоспостереження
  • 5 забытых изобретений Николы Теслы, которые реально угрожали мировой элите
  • ВС/КЦС: Відсутність ЄСІТС на час подання апеляційної скарги не перешкоджає часникам провадження подати таку скаргу в паперовій формі безпосередньо до апеляційного суду (ВС/КЦС № 644/3691/16-ц від 29.08.2018)
  • Полиция закрыла дело активиста из Харьковщины, которого нашли повешенным
  • Чем зарабатывает на жизнь топ-налоговик Алексей Кавылин

  • Наш опрос

    Погода в Харькове

    Погода в Харькове

    Курс валют (НБУ)

    Курсы НБУ на сегодня

    Курс валют (средний)

    Курсы наличного обмена на сегодня











    Аудиоролики - Рекламная Студия

    Студия звукозаписи

















    Редакция может не разделять мнение авторов публикаций. Редакция не несёт ответственности за публикации с других сайтов.

    Все права на материалы, находящиеся на сайте www.advocat-cons.info, охраняются в соответствии с законодательством Украины. При любом использовании материалов сайта гиперссылка на www.advocat-cons.info обязательна. По вопросам размещения рекламы или информации на сайте обращаться по телефонам: (057) 737-22-53, 096-114-24-80

    © 2007-2014 Медиагруппа "Адвокат-консалтинг"
    .